Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte değişiklik yapıldı

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler 11 Eylül 2025 tarihli Resmi Gazetede yayımlandı. İşte yapılan değişiklikler...

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından:

ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİKTE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK

MADDE 1- 22/2/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bentler eklenmiştir.

“s) Askı dağıtım cetveli: Düzenlemeye giren taşınmazların, ada ve parsel numaralarını, tapu alanlarını, hisse oranlarını ve hissesine karşılık gelen alanları, hisse miktarına karşılık kesilen düzenleme ortaklık payı ile kesinti sonucu oluşan tahsis miktarını, dağıtım sonucu tahsis edildiği imar ada ve parsel numarası ile parsel alanını, tahsis edildiği parsel hissesi ve hissesine karşılık gelen alanı ve varsa kamulaştırma, bağış miktarları ile oluşan imar parselleri yüzölçümlerini, tescil edilecek yeni imar ada ve parsel numarası sırasına göre gösteren, 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında internet duyuru ve ilanları için hazırlanan cetveldir.

ş) İmar hakkı aktarımı: 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle, parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.

t) Alıcı parsel: Uygulama imar planı kararı ile imar hakkının aktarıldığı/gittiği parsel.

u) Verici parsel: Uygulama İmar Planı kararı ile umumi ve kamu hizmet alanlarında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemeyen parsel.

ü) Parselasyon planı izleme ve denetleme sistemi (PARSİD): Askıya çıkarılan parselasyon planlarının duyuru ve itiraz süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütüldüğü bilgi sistemidir.”

MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “bu Yönetmelikteki öncelik sırasına göre” ibaresi “bu Yönetmeliğin 14 üncü maddesinde belirtilen usul ve esaslara göre” şeklinde yeniden düzenlenmiş, dördüncü fıkrasında yer alan “(b) bendine” ibaresi “(c) bendinin (2) numaralı alt bendine” şeklinde değiştirilmiş, ikinci, beşinci ve altıncı fıkralar aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(2) Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan alanlar;

a) Öncelikle İmar Kanununun 18 inci maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,

b) Düzenleme ortaklık payı oranının %45’ i aşması veya daha önce düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından dolayı ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması halinde, parselasyon planı ile tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak,

c) (a) ve (b) bentleri kapsamında kamu eline geçişi sağlanamıyorsa, herhangi bir öncelik sırası olmaksızın;

1) İmar hakkı aktarımı yapılarak,

2) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak, kamulaştırılmak suretiyle,

kamu mülkiyetine geçirilir.”

“(5) Kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda mevzuata uygun olarak yapılmış yapılar belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek yıkılır. Parselasyon planı tescil olmuş alanlarda imar planı değişikliği sonucunda kamu hizmetlerine ayrılan alanlara isabet eden imar mevzuatına uygun yapılar ile yapı dışındaki diğer muhdesatlar belediye veya valilikçe bedeli ödenerek kaldırılır.

(6) Uygulama İmar planında umumi ve kamu hizmet alanına ayrılan özel mülkiyetteki alanların, kamu lehine hibe/bağış/terk yapılması ya da Hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampa yapılması hâlinde;  şahıs veya özel hukuk kişilerinden hiçbir vergi, resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.”

MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrasında yer alan “İkinci fıkrada” ibaresi “İkinci fıkranın (b), (c) ve (ç) bentlerinde” şeklinde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(6) İfraz ve/veya tevhide konu olan parsel ya da parsellerin; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dışında kalan kısmı herhangi bir şart aranmaksızın ayrılabilir. Kamu mülkiyetindeki alanlar ile 5018 sayılı Kanunda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanların tamamı plan içerisinde kalsa dahi bir kısmı herhangi bir şart aranmaksızın uygulama dışında bırakılabilir. Uygulama içerisinde kalan kısımlar 33 üncü maddenin birinci fıkrasına göre, uygulama dışında kalan kısımlar ise taşınmazın önceki vasfıyla tescil olur.”

MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 9 uncu maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(6) 5/4/2023 tarihli ve 7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Kabul Edilmesine Dair Kanun kapsamında kalan alanlarda ve 38/B maddesinin ikinci fıkrasının (e) bendi kapsamında yapılacak parselasyon planlarında; aralarında bağlantı bulunmayan alanlar tek bir düzenleme sahasına/parselasyon planına konu edilebilir.”

MADDE 5- Aynı Yönetmeliğin 10 uncu maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(5) Kamunun mülkiyeti ile 5018 sayılı Kanunda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanlarda düzenleme sınırı; 3194 sayılı Kanun, ilgili yönetmelikleri ve imar planlarına aykırı parsel oluşturmamak kaydıyla yukarıda sayılan koşullara bağlı olmaksızın geçirilebilir.”

MADDE 6- Aynı Yönetmeliğin 11 inci maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(3) Taşınmaz sahipleri, taşınmaz sahiplerinin yetkilendirdiği kişi ya da firma yetkilisi veya uygulamayı yapan idare; arazi ve arsa düzenlemesine alınacak parsellerin mülkiyet bilgilerini almak için, ilgili kadastro müdürlüğüne yazılı olarak başvurur. Düzenlemeye giren alanın sınırı ve koordinatları veya arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak parsellerin listesi başvuru sahibi tarafından imza altına alınarak başvuru ekinde sunulur.”

MADDE 7- Aynı Yönetmeliğin 14 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “Düzenleme ortaklık paylarının aşağıdaki öncelik sırasına göre alınması esastır:” ibaresi “Düzenleme ortaklık payına konu alanlar;” şeklinde yeniden düzenlenmiş, aynı fıkranın (a) bendinde yer alan “Yol, su yolu,” ibaresi “Bölgenin ihtiyacı olan yol,” şeklinde değiştirilmiş, aynı fıkranın (b), (e), (g) ve (ı) bentleri aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş, (d) bendinde yer alan “yol.” ibaresi “yol, su yolu.” şeklinde değiştirilmiş, aynı maddenin beşinci ve yedinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“b) İbadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamu tarafından hizmet verilecek kreş ve gündüz bakım evleri.”

“e) Bölgenin geneline hizmet veren spor alanları.”

“g) Kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları.”

“ı) Uygulama imar planı kararlarıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları.”

“(5) Ancak kapanan kadastro ve imar yollarının toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar 2644 sayılı Kanunun 21 inci maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Bu fıkra hükümleri gereğince Belediyesi adına tescil edilecek alanlar, büyükşehir belediyesi olan yerlerde; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir.”

“(7) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesine göre özel parselasyon planı yapılan veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, çocuk bahçesi, otopark, meydan ve benzeri hizmetlere ayrılan yerler için bedelsiz terkin edilen alanların ve kesintilerin toplamının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payından az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Parselasyon planında yapılan kesinti miktarı ile önceki kesinti ve terklerin toplam oranı %45’i geçemez.”

MADDE 8- Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiş ve diğer fıkralar buna göre teselsül ettirilmiş, mevcut ikinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “kent meydanı, kent parkı,” ibaresi yürürlükten kaldırılmış, aynı fıkranın (b) bendinde yer alan “teknik altyapı alanı” ibaresi “kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları” şeklinde değiştirilmiş, mevcut dördüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.

“(1) Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması veya DOP kesildiğinden dolayı ikinci kez DOP kesilememesi durumunda, 14 üncü madde de belirtilen usul ve esaslara göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5 inci maddenin ikinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen usullerle kamuya geçişi sağlanır.”

“(2) Düzenleme ortaklık payının %45’i aşan kısımlarının kamulaştırmaya konu edilmesi halinde; 14 üncü maddedeki sıraya göre yüzde kırk beş (%45) oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan umumi ve kamu hizmet alanlarında, parsellerin umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet eden kısımları, isabet eden alanları oranında kamulaştırılmak üzere umumi ve kamu hizmet alanına tahsis edilir. Öncelikle parsellerin kamulaştırmaya konu umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet ettiği alanların oranı hesaplanır. %45 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra hesaplanan oranlara göre hangi parsellerden ne kadar kamulaştırma yapılacağı belirlenir. Bu parsellere, uygulamayı yapan kurum tarafından imar planındaki kullanım kararına göre hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştırılacağı şerhi düşülerek özel mülkiyet adına tescil edilir. Bu alanların kamulaştırılması parselasyon planının yapılmasına ve tesciline engel değildir. Parselasyon planı tescil edildikten sonra kamulaştırma işlemlerine devam edilir. Kamulaştırılması gereken taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren, 5 yıl içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile gerekçeleri belirtilerek en fazla 1 yıl uzatılabilir.”

MADDE 9- Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin birinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, beşinci fıkrasında yer alan “yüzde kırk beşe (%45)” ibaresi “yeni düzenleme sınırı içerisindeki hesaplanan düzenleme ortaklık payı oranına” şeklinde değiştirilmiş ve aynı fıkraya aşağıdaki cümle eklenmiş ve altıncı fıkrasında yer alan “veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları” ibaresi yürürlükten kaldırılmıştır.

“(1) Düzenlemeye tabi tutulan parsellerden umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen kısımlar hariç olmak üzere, üzerinde yapı bulunan parsellerde;

a) Düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra asgari imar parseli şartlarının sağlanamadığı hallerde, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek parselasyon planı yapılır.

b) Belediye/Valilik veya Hazine taşınmazı bulunmaması ya da yeterli gelmemesi durumunda, parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve asgari imar parseli şartlarının sağlanabildiği hallerde, yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle parselasyon planı yapılabilir. Ancak bedele dönüştürülen düzenleme ortaklık payına karşılık gelen alanın, bedele dönüştürmeye konu olmayan diğer parsellerden fazladan düzenleme ortaklık payı olarak kesilmesi durumunda parsellerin; düzenleme ortaklık payının %45’in üzerinde çıkması, müstakilken hisseli hale gelmesi, bedele dönüştürmeye konu değilken bedele dönüştürmeye konu hale gelmesi gibi teknik olarak mümkün olmayan hususların oluşması halinde bedele dönüştürme işlemi yapılamaz.”

“(3) Bedele dönüştürme işleminde; yapılaşmış alanlar nedeniyle kesilemeyen DOP oranına göre düzenleme sahasındaki diğer parsellerin her birinden fazladan kesilecek alan miktarı bulunur. Bu alanın bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesiyle elde edilecek oranın toplam bedelle çarpılması suretiyle, düzenleme sahasındaki diğer parsellerden her birine ödenmesi gereken miktar bulunur. Bu bedel ilgili parsel sahiplerinin hesabına yatırılır. Ulaşılamayan parsel sahiplerinin alacakları belediye hesabında bekletilir. Bu bedeller parseller için her yıl ödenmesi gereken emlak vergisinden parça parça düşülmek suretiyle bedelin tamamı ödeninceye kadar devam etmek suretiyle mahsuplaşılır. Bu durumda ya da taşınmaz sahibinin çeşitli nedenlerle bu bedeli sonradan tahsil etmesi durumunda alacaklarına ilişkin olarak her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artış uygulanır. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği, bedele dönüşüme konu edilen parselin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

(4) Kamu hizmetlerine tahsis edilip imar planında da aynı kullanım amacına ayrılan kamuya ait taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaksızın parselasyon planıyla imar planında bulunduğu yere tahsis edilebilir. Kamulaştırmaya konu edilen ve kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, kamulaştırılan parselin, imar planı kararları ile kamulaştırma amacı dışında kullanılması durumunda; düzenlemeye giren diğer parseller gibi düzenleme ortaklık payı alınarak dağıtıma tabi tutulur. Bu durum ve parselasyon planlarının askıya çıktığı bilgisi kamulaştırmayı yapan idareye bildirilir. Kamulaştırılan ya da kamu hizmetlerine tahsis edilen bu parsellerin alanlarının, imar planındaki kullanım amacına ayrılan alandan az olması durumunda eksik kalan alan düzenleme ortaklık payından karşılanır. Fazla olması durumunda artan miktardan, diğer parsellerde olduğu gibi düzenleme ortaklık payı alınarak en yakın yere tahsis edilir.”

“Bu kesinti birden fazla yapılacak uygulamalar için geçerli olup, bu kesinti miktarları ile umumi ve kamu hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplamının oranı hiçbir suretle % 45’i geçemez.”

MADDE 10- Aynı Yönetmeliğin 17 nci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde yer alan “kaydıyla” ibaresinden sonra gelmek üzere “hisse ayrımı yapılabilir veya” ibaresi eklenmiş, aynı bentte yer alan “durumunda,” ibaresinden sonra gelmek üzere “hisse ayrımı yapılabilir veya” ibaresi eklenmiş, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, altıncı fıkrası yürürlükten kaldırılmış ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“(3) 10/7/2019 tarihinden önce imar planında kamu kullanımına ayrılıp da, tescil olan parselasyon planında kamu ortaklık payı hisselendirmesiyle oluşan kamulaştırmaya konu parsellerin bulunduğu alanlarda, yeniden parselasyon planı yapılması durumunda; kamu ortaklık payı ile oluşan parsellerin düzenleme ortaklık payı ile oluşturulabilmesi halinde, bu alanlardaki hisseler özel mülkiyete konu alanlara tahsis edilebilir. Özel mülkiyete tahsis edilecek bu alanlarda hisse çözümü yapılabilir. Ancak bu alanların düzenleme ortaklık payı ile oluşturulamaması halinde, imar planında yine kamu kullanımına ayrılan yerlere herhangi bir kesinti yapılmadan tahsis edilir ve mevcut hissedarları adına tescil olunur. İmar plan değişikliği ya da revizyonu ile kamu ortaklık payı hisselendirmesi ile oluşan alanlarda bir azalma olduğu takdirde, azalan miktar kadar alan özel mülkiyete konu alanlara tahsis edilir.

(4) DOP’tan elde edilen alanlardan Belediyelerin hizmet verdiği; belediye hizmet alanı, semt spor alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, otogar, mezarlık alanı belediyesi adına, düzenleme ortaklık payına konu geriye kalan alanlar Hazine adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet edecek olanları büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur. DOP’tan elde edilerek Belediyesi adına tescil edilen söz konusu alanlarda, bu fıkrada sayılan kullanımlar dışında farklı bir fonksiyona dönüştürecek imar planı değişikliği yapılamaz, özel mülkiyete konu fonksiyon getirilemez.

(5) DOP’tan elde edilerek Maliye Hazinesi adına tescil edilen umumi ve kamu hizmet alanları imar planındaki kullanım amacında kullanılması şartıyla aynı amaçla; belediyesine veya diğer kamu kurumlarına devir/tahsisine yönelik iş ve işlemler Milli Emlak Genel Müdürlüğünce yürütülür.”

“(8) Mahkeme kararı doğrultusunda geri dönüşüm işlemiyle birlikte yeniden parselasyon planı yapılacak alanlarda; kamu ortaklık payı hisselendirilmesiyle oluşan parseller ile ayırma çapıyla ayrılarak bir kısmı düzenlemeye giren parsellerin, iptal edilen parselasyon planından geri dönüşüm işlemiyle kök parsele verilen alanları, sahiplerinin farklı olması halinde yeni parselasyon planında asgari parsel şartlarını sağlamak kaydıyla ayrı ayrı tahsis edilebilir.”

MADDE 11- Aynı Yönetmeliğin 19 uncu maddesinin dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(4) Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazların uygulamaya alınması durumunda aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur. 16/5/2012 ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlarda bu fıkra hükümleri uygulanmaz:

a) Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu parselin imar uygulamasıyla öncelikle müstakil olarak verilmesi esastır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;

1) Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapı sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması suretiyle,

2) Teknik olarak mümkün olması halinde; kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,

imar parseli oluşturulur.”

MADDE 12- Aynı Yönetmeliğin 25 inci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, üçüncü, dördüncü, beşinci ve altıncı fıkraları yürürlükten kaldırılmıştır.

“(1) İdare ya da taşınmaz sahipleri tarafından yetkilendirilen harita mühendisi tarafından hazırlanan ve imzalanan dokümanları içeren parselasyon planları, onamaya yetkili idareye sunulur. Parselasyon planlarının idarece uygun bulunması durumunda, idarenin görevlendirdiği onaya yetkili harita mühendisleri tarafından imzalanır. Parselasyon planı paftaları, DOPO hesabı ve tescile esas dağıtım cetveli yetkili birim amiri tarafından ayrıca imzalanarak onamaya yetkili karar organına onaya sunulur.”

MADDE 13- Aynı Yönetmeliğin 26 ncı maddesinin başlığı aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, aynı maddenin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“Parselasyon planlarının ilanı”

“(1) Parselasyon planları eş zamanlı olarak; otuz gün süreyle onaylayan idaresine göre belediyede ya da valilikte askıya çıkarılır, internet sitesinde yayımlanır ve PARSİD sistemine girilir. PARSİD sistemi ile uygulamaya giren taşınmaz maliklerine e-devlet üzerinden bildirim yapılmak suretiyle duyurulur. Ayrıca belediye duyurusu, gazete ve benzeri mutat vasıtalarla da duyurulabilir. Parselasyon planlarının bütüncül olarak görülebilmesi amacıyla; okunabilecek nitelikte parselasyon planı paftaları, uygun görülen ölçekte pafta pafta ya da bir bütün halinde askıya çıkarılabilir. Askı işlemleri, ilgili İdaresindeki askı panosunda, internet sitesinde ve PARSİD sisteminde; askı paftaları, uygulamaya giren parsellerin listesi ve askı dağıtım cetvelinin ilan edilmesi suretiyle gerçekleştirilir. Düzenlemeye alınan taşınmazların ilgililerinin, parselasyon planının askıya çıkarıldığı İdareye askı süresi içerisinde müracaatları halinde, parselasyon planı ile ilgili talep edilen bilgiler başvuru sahibine verilir.”

“(2) Otuz günlük askı süresi içinde itiraz olmaması durumunda parselasyon planları kesinleşir. İtiraz olması durumunda ise itirazlar ilgili idare tarafından değerlendirilir. İtirazların uygun bulunmaması durumunda, gerekçelerin belirtildiği ilgili idare kararıyla/onayıyla parselasyon planları kesinleşir. İtirazların uygun bulunması durumunda, gerekli düzenlemeler yapıldıktan sonra yeniden hazırlanan parselasyon planı, ilgili idare kararı/onayı ile askı ve kesinleşme süreci yeniden başlatılır. Parselasyon planında, herhangi bir sebeple değişiklik olması durumunda, bu süreçler tekrarlanır. Ancak uygun bulunan itirazlar doğrultusunda yeniden hazırlanan parselasyon planında yapılan değişiklikten etkilenen parsel maliklerine; on gün itiraz süresi verilerek tebliğ yapılması ya da parsel maliklerinin muvafakatlarının alınması halinde askı işlemlerine gerek kalmaksızın uygulamaya dair iş ve işlemlere devam edilir.

(3) Düzenleme sahasındaki maliklerin bilgilendirilmesi amacıyla, birinci fıkrada belirtilen askı işlemi öncesinde uygun bulunacak sürelerde ve yerlerde idarece ön askı işlemi ya da işlemleri yapılabilir. Bu işlem zorunlu olmayıp, idarenin gerek görmesi halinde bilgilendirme ve hizmet kalitesini artırmak amacıyla uygulanabilir. Her halde bu işlemler otuz günlük zorunlu askı sürecini ortadan kaldırmaz.

(4) Yukarıdaki fıkralarda belirtilen müracaat ve bilgilendirme talepleri ile itirazlar PARSİD üzerinden yapılabilir. PARSİD üzerinden yapılan başvurularla ilgili bilgilendirmeler yine PARSİD üzerinden yapılır.

(5) İlgili idare onayı/kararı ve askı işlemlerinden sonra kesinleşen parselasyon planı, tapu ve kadastro mevzuatına göre; ilgili kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanır ve tapu müdürlüklerince tescil edilir.”

MADDE 14- Aynı Yönetmeliğin 31 inci maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(3) Yüzölçümü kontrolünde yanılma sınırları, 27/9/2022 tarihli ve 31966 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre hesaplanır.”

MADDE 15- Aynı Yönetmeliğin 33 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “geçit hakkı” ibaresi “intifa hakkı” şeklinde değiştirilmiş, aynı fıkraya aşağıdaki cümle eklenmiş, dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“Ancak kadastral parsellerde daha öncesinde geçit hakkına ilişkin kurulmuş irtifak hakkı varsa, İmar Kanunu gereği arazi ve arsa düzenlemesi ile yola cephesi olmayan parsel oluşturulamayacağından, düzenleme öncesi kadastral parsellerde kurulu bulunan geçit hakları düzenleme sonucu oluşan imar parsellerinin kütük sayfasına aktarılmaz.”

“(4) 2644 sayılı Kanunun 21 inci maddesi hükümlerine göre kapanan imar ve kadastro yolları nedeniyle belediye adına tescil edilebilecek alanların tescil işlemi; büyükşehir belediyesi olan yerlerde, 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir. İlgili belediyesi adına tescil edilen bu alanların imar planında tescile konu umum ve kamu hizmet alanında kalması halinde, bu alanlara hiçbir şekilde imar plan değişikliği ile özel mülkiyete konu fonksiyon getirilemez. Umumi ve kamu hizmet fonksiyonu dışında kullanılamayacağı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılır.”

“(5) Arazi ve arsa düzenlemesi sonucunda kamuya terk edilen/bağışlanan/DOP’tan oluşan tescil harici alanların tescile konu olması halinde; kapanan yollar hariç olmak üzere bu alanlar Hazine adına ihdas edilerek imar planındaki kullanım vasfıyla tescil edilir.

(6) Kamuya ait mülkiyetlerde; düzenleme ortaklık payı, terk veya bağış yolu ile umumi ve kamu hizmet alanlarına bırakılan alanların, imar planı değişikliği ile umumi ve kamu hizmet alanları dışında başka bir kullanıma konu edilmesi halinde, bu alanlar kesinti, terk ya da bağış yapılan taşınmazın sahibi kamu kurumu adına tescil edilir.”

MADDE 16- Aynı Yönetmeliğin 36 ncı maddesinde yer alan “imar planı bulunmakla beraber imar uygulaması sonucunda maksimum düzenleme ortaklık payı kesilmesi halinde parsel hissedarlarına yapılaşmaya uygun tahsis yapılamayacak arazilerde,” ibaresi yürürlükten kaldırılmıştır.

MADDE 17- Aynı Yönetmeliğin 37 nci maddesinin beşinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, aynı maddeye beşinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiş ve diğer fıkra buna göre teselsül ettirilmiş, mevcut altıncı fıkrasında yer alan “yapılacak” ibaresinden sonra gelmek üzere  “bedel tespitleri ve”  ibaresi eklenmiştir.

“(5) Daha önce yapılmış ancak mahkeme kararı ile iptal olmuş imar uygulamaları nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak kök parsele dönülmesi sonucunda, iptal edilen imar uygulamasına göre tahsis edilmiş ve üzerinde yapı bulunan imar parsellerinin, yeni yapılan parselasyon planında kök parselinin bulunduğu yer veya en yakın yerden tahsis edilememesi nedeniyle, burada bulunan bina ve müştemilatların bulunduğu parselin, bina sahipleri adına tescil edilememesi durumunun ortaya çıkması veya davaya konu parselin imar planında umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılamaması halinde;

a) Mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılabilir.

b) Hak sahiplerinin muvafakatinin alınması kaydıyla, tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılarak davaya konu parsel uygulama sahası içerisinde idarece uygun görülen bir yere tahsis edilir.

c) Yapı ve parsel sahibinin farklı kişilerden oluşması durumunu ortadan kaldırabilmek ve hukuki durumu düzenleyebilmek amacıyla, üzerinde yapı bulunan parselle, yapı sahibine tahsis edilen parsel, taşınmaz sahiplerinin muvafakatiyle takasa konu edilebilir.

ç) (a), (b) ve (c) bentlerinin gerçekleştirilememesi halinde, mahkeme kararına konu parsel, karşılıklı muvafakat olması durumunda; ilgili idareye ait bir parsel ile trampaya konu edilebileceği gibi, rayiç bedel üzerinden değeri de ödenebilir.

d) Yapının bulunduğu parselin uygulamayı yapan idarenin mülkiyetine geçmesi sonrası, bu parsel yeni uygulamada yapı sahibine tahsis edilen parsel ile trampaya ya da satışa konu edilebilir.

e) Trampa işlemlerine esas bedeller ve parsellerin rayiç bedeli SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları ya da idarenin kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Parseller arasında değer farkı oluşması halinde ilgili idare ve yapı sahibi tarafından mahsuplaşılır.”

“(6) Beşinci fıkra kapsamında parselasyon planlarını onaylayan idarenin yetkili birimlerince geri dönüşüm işlemlerinin yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanır ve bu durum belediye encümen kararı, il encümeni kararı veya ilgili idare onayında belirtilir.”

MADDE 18- Aynı Yönetmeliğe altıncı bölümünden sonra gelmek üzere aşağıdaki bölüm eklenmiş ve diğer bölüm buna göre teselsül ettirilmiştir

“YEDİNCİ BÖLÜM

İmar Hakkı Aktarımı

İmar hakkı aktarımına konu alanlar

MADDE 38/A - (1) 5 inci madde hükümleri uygulanmak kaydıyla uygulama imar planı veya plan hükmü ile imar hakkı aktarımı yapılabilir. Bu koşulları sağlayan aktarım işlemlerinde;

a) 10/7/2019 tarihinden önce 3194 sayılı Kanunun 18 inci madde uygulaması sonucu kamu ortaklık payı (KOP) olarak oluşmuş alanlarda,

b) Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarında,

c) Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda, imar planı değişikliği ve/veya imar planı revizyonları ile umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan ve ikinci kez DOP kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan alanlarda,

ç) 3194 sayılı Kanunun 15 inci maddesine göre yapılan uygulamalar nedeniyle, tamamı ya da bir kısmı özel mülkiyette kalan umumi ve kamu hizmet alanlarında,           

d) İmar planında tamamı ya da büyük bir kısmı umumi ve kamu hizmet alanında kalan ve çevresindeki parsellerde arazi ve arsa düzenlemelerinin tamamlanması nedeniyle tek başına arazi ve arsa düzenlemesinin uygulama kabiliyeti kalmayan parsellerde,

aktarımı yapacak ilgili idare veya kurumun il bazında yetki alanı içerisinde imar hakkı aktarımı yapılabilir.

(2) Birinci fıkrada sayılan alanlarda imar hakkı aktarımı yapılabilmesi için 5 inci maddenin birinci fıkrası ile ikinci fıkranın (a) ve (b) bentlerinin uygulanamaması ve imar hakkı aktarımı yapılma zorunluluğunun gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanır ve bu durum ilgili kurum/encümen kararında belirtilir.

(3) Birinci fıkranın (ç) ve (d) bentlerinde belirtilen alanlarda, kanunda yer alan maksimum düzenleme ortaklık payı kesintisi dikkate alınarak imar hakkı aktarımı yapılabilir. İmar hakkı aktarımına konu verici parselin; varsa daha önceki kesinti miktarları da dikkate alınarak, alanının %45’inin imar planındaki kamu hizmet alanı kullanımına bedelsiz terk edilmesi şartıyla %45’i aşan kısım imar hakkı aktarımına konu edilebilir.

İmar hakkı aktarımının yapılması

MADDE 38/B- (1) İmar hakkı aktarımı uygulama imar planı veya plan hükmü ile aşağıdaki usul ve esaslara göre yapılır:

a) Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır.

b) Planlı alanlarda alıcı parselin emsale esas inşaat alanının %30’unu geçmemek üzere imar planı/plan hükmü ile belirlenmiş oranlar kadar artırılabilir.

c) Alıcı parselin metrekare birim değeri verici parselin metrekare birim değerinden fazla olamaz.

ç) Verici parselin imar haklarının tamamının aktarılamaması durumunda, aktarılamayan hakka karşılık gelen değerin, toplam imar hakkı değerinin % 20’sini aşmaması kaydıyla verici parsel maliki ile imar hakkı aktarımını yapacak idare karşılıklı mahsuplaşabilir.

d) İmar hakkı aktarımı, verici parselin üzerindeki her türlü muhdesatın ve mülkiyetin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi/terk edilmesi suretiyle gerçekleştirilir.

(2) İmar hakkı aktarımı başvuru ve onay süreci aşağıdaki usul ve esaslara göre yapılır:

a) Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının muvafakatı olması halinde; verici parselin malik/malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin başvurusu üzerine, imar planını uygulamakla yükümlü idare/kurum, imar planında ayrılan arazi kullanımına göre kamu hizmetini vermekle yükümlü kurumun uygun görüşünü alarak imar hakkı aktarımını yapabilir. İmar planı kararlarından, kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin belirlenememesi halinde, tüm kamu kurumlarına görüş sorulur. Kamu hizmetini vermekle yükümlü kamu kurumları, görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmek zorundadır. Bu süre içerisinde görüş bildirilmediği takdirde imar hakkı aktarımına ilişkin olumsuz bir görüşün bulunmadığı kabul edilir.

b) 38/C maddesi esaslarına göre değer tespiti yapılır.

c) Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin/hissedarının, yapılan değer tespitlerine ve yapılacak imar hakkı aktarımına muvafakat ettiklerine dair uzlaşma tutanağı düzenlenir.

ç) Uygulama imar planına göre oluşmuş alıcı parselin, belediye ya da kamu mülkiyetinde olması ve malik kurumun muvafakatinin olması halinde; aynı il sınırları ve uygulamayı yapacak idarenin yetki sınırları içerisinde kalmak kaydıyla, verici parsel ile alıcı parseller aynı parselasyon planına konu edilebilir. Yedinci bölümdeki değerleme esaslarına uygun olarak verici ve alıcı parselin değerleri tespit edilir.  Verici parselin imar haklarıyla beraber tespit edilen değerine karşılık gelen alan, verici parsele parselasyon planı marifetiyle tahsis edilir.

d) Alıcı ve verici parsellerin bilgilerini, değerlerini ve yüz ölçümlerini de ihtiva eden encümen kararı/il idare kurulu kararı/kurum onayı alınır.

e) İmar hakkı aktarımı işlemine ait bilgi ve belgelerin, aktarımı onaylayan idarenin/kurumun ilgili birimlerince arşivlenmesi zorunludur.

(3) İmar hakkı aktarımı sonucunda verici parselin bulunduğu alanda; park, yol ve meydan gibi tescile tabi olmayan umumi hizmet alanları tapudan terkin edilir, tescile tabi diğer umumi ve kamu hizmet alanları ise 17 nci maddenin dördüncü ve beşinci fıkraları hükümlerine göre tescil edilir. İmar hakkı aktarımı ile kamuya kazandırılan bu alanların tapu kütüğüne, ‘kamu hizmeti dışında kullanılamayacağına ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine’ dair şerh düşülür.

(4) Verici parselin kamuya bedelsiz terk edilmesi ile birlikte alıcı parselde yeni mülkiyet düzenlemesi aktarım işlemini yapan idare tarafından aşağıdaki esaslardan birine göre tesis edilir:

a) Alıcı parselin muvafakati ile; aktarım işlemi sonrası ruhsat düzenlenme aşamasında, verici parselin alıcı parselde imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı, kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir.

b) Verici parsel ve alıcı parselin aktarımdan önceki imar haklarının, aktarım sonucu alıcı parsel üzerinde oluşan toplam imar hakkına oranı kadar hisselendirme yapmak marifetiyle alıcı parsel üzerinde mülkiyete esas yeni tescil talep belgesi düzenlenebilir. Tescil talep belgesine göre alıcı ve verici parsel maliklerinin katılımı ile resmî senet düzenlenerek mülkiyet devri yapılır. Tapu sicilinde işlemin edinme sebebi imar hakkı aktarımı olarak gösterilir.

İmar hakkı aktarımında değer tespiti

MADDE 38/C- (1) Değer tespitinde aşağıda belirtilen usul ve esaslara uyulur:

a) İmar hakkı aktarımı öncesinde alıcı ve verici parselin değer tespiti yapılır.

b) Verici parselin değer tespitinde, parselin verilemeyen imar hakkının değeri gözetilir.

1) Verici parselin en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkında kullanılan emsal değerinden fazla olmaması esastır.

2) Birden fazla komşuluk durumunda ise verici parselin komşuluğundaki imar parsellerinin imar planı ve plan hükümlerinde belirtilen emsale esas inşaat haklarının karşılığı olan emsal değerinin ortalaması gözetilir.

c) 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından, 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir.

ç) 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı değerleme firmalarının hazırlamış olduğu değerleme raporlarının bedelleri imar hakkı aktarımını talep eden tarafından ödenir.”

MADDE 19- Aynı Yönetmeliğin geçici 1 inci maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.

MADDE 20- Aynı Yönetmeliğin 41 inci maddesinde yer alan “Çevre ve Şehircilik” ibaresi “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği” şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 21- Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 22- Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.