Kirada zirve görüldü sıra kademeli düşüşte

NECMİ ÇİÇEKÇİ - Konut fiyatlarındaki suni artış, finansmana erişim problemi ve enflasyonist ortam sebebiyle satılık konut fiyatlarında ciddi artışlar yaşanmıştı. Pandemi sonrası fiyatlar bir anda yükselmiş, ‘serbest piyasa’ adı altında birçok kişi fırsatçılığa soyunmuştu. Bu sebeple konut sahipliği oranı hızla gerilemeye başlamıştı. Türkiye İstatistik Kurumunun son yaptığı araştırmaya göre, ev sahibi olan hanelerin oranı 2022’de yüzde 60,7’den 2023 sonunda yüzde 56’ya kadar düştü. Bu, Türkiye’de şu anda 7,3 milyondan fazla hanenin kirada olduğu anlamına geliyor. Kısacası toplumu satılık konut fiyatlarının ne olacağından ziyade kira zamları daha çok ilgilendirir hâle geldi. Özellikle dar gelirli vatandaşlarımız yüksek kira ücretlerinden bir hayli mağdur oldu. Yaşanan bu durum hükûmeti harekete geçirdi ve Temmuz 2022 yılında kira artışlarında ‘yüzde 25 kira zam sınırı’ şartı devreye alındı. Uygulayan da oldu, olmayan da… Ancak piyasadaki fırsatçılığın kısmen önüne geçildi. Asıl merak edilen ise bu şartın kalkmasından sonra ne olacağıydı…

2025 YILINDA RAYINA OTURACAK

Nihayetinde geçtiğimiz temmuz ayından sonra zam sınırı kaldırıldı. Kira artışları enflasyona göre belirlenmeye başladı. Bu sektörde ciddi bir rehavete neden oldu. Bir temmuz ve ağustos aylarında, zam sınırına takılan ev sahipleri fiyatları artırmaya başladı. Ancak eylül ayı itibarıyla piyasaya rayına girdi. Bugün kira artışlarının çoğu TÜFE’ye göre yapılıyor. Kısacası temmuz ve ağustosta kira zamlarının zirvesi görüldü. Şimdilerde ise enflasyonun düşüşüyle birlikte kira zamlarında kademeli olarak bir düşüş bekleniyor. Merkez Bankasının son PPK toplantısında da bu konuya parmak basıldı. Enflasyona sebep olan unsurlardan biri olan kira artışlarının düşüşe geçtiği ve 2025 yılında çok gerileyeceği açıklandı. Biz de bu hafta siz okuyucularımıza kiralık konut piyasanın son durumunu anlatacağız...

MERKEZ BANKASI: FİYATLAR DÜŞECEK

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu (PPK) son toplantısında önümüzdeki süreçte kira fiyatlamalarıyla ilgili şu açıklamayı yaptı: Konut değerleme raporları üzerinden takip edilen kira artış oranları, TÜFE’deki mevcut yıllık kira enflasyonunun altında değerler almaktadır. Nitekim eylül ayı verilerinde yeni ve yenilenen sözleşmelerdeki kira artış oranlarının gerilediği dikkat çekmektedir. Yılın son çeyreğinde sözleşme yenileme oranının üçüncü çeyreğe kıyasla azalacak olmasının yanında yeni ve yenilenen sözleşmelerde kira artış oranlarının düşmeye devam etmesiyle son çeyrekte aylık kira enflasyonunun yavaşlayacağı öngörülmektedir.”

SATILIK TALEBİ KİRALIĞA YARIYOR

Kira fiyatlarındaki son durumu sektör temsilcilerine sorduğumuzda şu açıklamaları yapıyorlar: Malum enflasyona en fazla etki eden kalemlerden biri de kiralık konut fiyatlarının durumu. Son iki yılda 3-5 kat arttığına şahit olduk. Mevcut piyasa şartlarından kendini korumak isteyen bazı ev sahipleri, zamlarda kantarın topuzunu kaçırdı. Bunu gören diğer piyasa oyuncuları da ‘Biz de artıralım’ mantığıyla hareket etti. Bu kar topu, fiyatları âdeta uçurdu. Şimdilerde ise bu bariz artışların sonuna geldik. Artık daha dengeli bir piyasa olacak. Özellikle 2025 yılında satılık konuta olan talebin artması ile kiralık konut fiyatlarında normalleşmeyi göreceğiz.

2025 YILINDA KONUT ÜRETİMİ ARTACAK

Gerek ekonomi de gerekse de konut piyasasında en kötüsü atlatılmış görünüyor… 2025 yılı itibarıyla bizleri daha iyi bir tablo bekliyor. Satılık konut tarafından hareketlenmenin başladığını geçen haftaki sayfamızda sizlerle paylaşmıştık. Bankaların kredi kampanyalarına başlaması, mevduatın cazibesini yitirecek olması ve konut fiyatlarındaki artış beklentisi birikimi olanları konuta yönlendirdi. Bu durum konut arzında da artışa neden oluyor. Yakın zamanda birçok yeni projenin lansmanını duyacağız. Konut arzının artması kiralıklara da olumlu etki yapıyor. Mevcut evlerini fahiş fiyatlarla ilana koyanlar, gelen talebin azaldığını görünce rakamları düşürmek mecburiyetinde kalıyor. Sektör temsilcileri genel hatlarıyla öncelikle satılık, sonrasında kiralık konut fiyatlarında düşüşün başladığını ifade ediyor.

KİRALIK KONUT ARZI YÜKSELİŞE GEÇİYOR

Özel bir üniversite ve ilan sitesi tarafından yapılan araştırmada da, hem kira fiyatlarının hem de arzının düşüş eğiliminde olduğu görülmekte. Konuyla ilgili yapılan açıklamada ise şu ifadelere yer veriliyor: Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın mayıs ayından haziran ayına istisnai artış hariç ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi mayıs ayında yaklaşık yüzde 15 olmuştur. Mayıstan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetmiştir. İvme kaybı ağustosta daha belirgin hâle gelmiştir. Ağustos verisine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim yüzde -3,2’ye gerilemiştir. Buna göre reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 3,2 düşüktür.