Hisseli tapu kentsel dönüşümü frenliyor

Başta büyükşehirler olmak üzere Türkiye’nin birçok ilinde devam eden kentsel dönüşüm çalışmaları, istenilen hıza ulaşabilmiş değil. Dönüşümün ağır aksak ilerlemesindeki en büyük sebep ise ne hükûmet ne de belediyeler… Sektör oyuncuları asıl problemin mülk sahiplerinin yüksek kâr hırsı olduğunu belirtiyor. Ayrıca kaçak katlar ve hisseli tapular da dönüşüm hızını yavaşlatıyor. Yeniden acı tecrübeler yaşamamak için, kentsel dönüşüm işini baştan sona ele alıp, düzenleme yapılması gerekiyor. Yeni imar planları oluşturmak, kat mülkiyet durumlarını ve hisseli tapuları düzenlemek ve acil dönüşmesi gereken binalardaki mülk sahipleri için mecburi yıkım adımları atmak, dönüşümün hızlanması için yapılması gerekenlerin başında geliyor.

3,2 MİLYON KONUT DÖNÜŞTÜRÜLDÜ

2012’den bu yana İstanbul’da 300 bin, Türkiye genelinde 3,2 milyon konutun dönüşümü sağlandı. Yapı denetim sistemi, sosyal konut ve kentsel dönüşümle 24 milyon vatandaşın depreme dayanıklı konutlarda yaşamasına imkân tanındı. Bugüne gelindiğinde ise kentsel dönüşüm doğrultusunda İstanbul’da 90 bin, Ankara’da 10 bin olmak üzere, ülke çapında toplam 250 bin konutun dönüşümü sahada devam ediyor.

HEDEF, 2035 YILINA KADAR BİTİRMEK

Ülkemizde 2023 yılının 6 Şubat tarihinde büyük bir deprem felaketi yaşadı. 11 şehri etkileyen depremde binlerce canımızı kaybettik. Acı bir tecrübe ile kentsel dönüşümün ne kadar önemli olduğunu bir defa daha anladık. Depremin ardından kentsel dönüşüm projelerine hız verildi. Hükûmet elini taşın altına koyarak destek paketleriyle kentsel dönüşümü ana gündem maddesi hâline getirdi. İlgili bakanlıklar 2035 yılına kadar ülkede dönüşmemiş bina kalmayacağını ifade etti. Sektör temsilcileri bütün bu dönüşüm müdahalelerine rağmen işleyişte bazı sıkıntılar olduğuna işaret ediyor. Burada da en büyük problem olarak kaçak katlar, hisseli tapular ve mülk sahiplerinin daha fazla daire alma isteği olduğu ifade ediliyor.

HİSSELİ TAPU ORANI YÜZDE 70’İ BULUYOR

Ülkemizde 2000 yılından önce yapılan binaların çoğunda hisseli tapu bulunuyor. Ayrıca kaçak kat sayısı da, bu yıllarda yapılan binalarda oldukça fazla… Sadece İstanbul’daki bina stokunun yüzde 70’ini 2000 yılından önce yapılan binalar oluşturuyor. Toplam sayının ise 818 bin olduğu ifade ediliyor. Hisseli tapularda, kat mülkiyeti olmadığı için daire sahibi yalnızca topraktan pay alabiliyor. Ancak zamanında imar dışı yapılan binalar, dönüştürüldüğünde mülk sahibi aynı dairenin sahibi olamayabiliyor. Bu da dönüşümü yavaşlatıyor.

KAÇAK KAT SAHİPLERİ DÖNÜŞÜM İSTEMİYOR

Ayrıca 2000’li yıllardan önce mahalle müteahhitleri tarafından yapılan binaların çoğuna kaçak kat çıkılmış durumda. Dönüşüm projesi çizildiğinde kaçak katlar proje dışında bırakılmak zorunda kalınıyor. Bu evlerde oturanlar ise bu durumu kabul etmiyor. Zamanında diğer kat malikleri ile aynı parayı ödeyerek alınan dairelerin aynı hakka sahip olması gerektiğini savunuyor. Bu da anlaşmazlığa sebep olduğu için ortak noktada buluşamayan mülk sahipleri dönüşüme yanaşmak istemiyor.

YÜKSEK KÂR HIRSI İŞLERİ AKSATIYOR

Dönüşümde bir diğer problem ise mülk sahiplerinin yüksek kâr hırsı… Projeyi gerçekleştiren müteahhit firma, imar sınırları çerçevesinde bir strateji izliyor. Gerekli izinleri de dikkate alarak daire sahipleri ile anlaşma yoluna gidiyor. Ancak bazı ev sahipleri bir daire karşılığında bir ya da daha fazla daire talep ediyor. Ya da dönüşüm için istenilen ek ücreti kabul etmiyor. Bu da dönüşüm aksamasına sebep oluyor. Geçen sene çıkarılan kanun ile binada dönüşüm isteyenlerin oranı yüzde 50’yi geçtiği anda yıkım başlatılıyor. Ancak daha fazla kazanacağını düşünen bazı ev sahipleri binadaki diğer kat maliklerini de örgütleyerek dönüşüme taş koyuyor.

UCUZ OLDUĞUNDAN TALEP GÖRÜYORLAR

Ayrıca hisse tapusu olan evlere kredi çıkmadığı için fiyatlar daha makul. Bu sebeple ev almayı isteyenler, kentsel dönüşüme de girme ihtimalini de düşünerek bu evlere yöneliyor. Riskli bina olmadığı sürece şikâyet edilmeyen bu evler, alıcısına kira getirisi sağlıyor. Ya da bu evleri alan kişiler bina tahliye kararı çıkmadığı sürece oturmaya devam ediyor. Ucuz olmasından dolayı talep gören bu evler dönüşümün önündeki en büyük engel olarak görülüyor.

EV SAHİPLERİNİN FAHİŞ İSTEKLERİNE STANDART GELMELİ

Sektör oyuncuları yaşananlarla ilgili olarak şu açıklamayı yapıyor: Türkiye bir deprem ülkesi ve acilen dönüştürülmesi gerekilen milyonlarca bina var. Hükûmet dönüşümü destekliyor ve bütün imkânlarını seferber ediyor. Ancak müteahhitler olarak bizler çeşitli sıkıntılar yaşıyoruz. Özellikle eski binalardaki hisseli tapular ve kaçak katlar dönüşümün önündeki en büyük engel. Ayrıca bazı daire sahipleri canını düşünmek yerine parayı düşünüyor. Girdi maliyetlerini artması neticesinde dönüşüm projelerinde eski kazançlar yok. Daire sahibi elini cebine atmadığı gibi üstüne üstlük bir dairesine bir veya daha fazla daire istiyor. Hükûmetimizin bu durumun üzerinde durmasını istiyoruz. Nasıl ki yüzde 25 kira zam sınırı getirildi; dönüşümde de ev sahiplerinin hakları belli standartlara oturtulsun.

Nazmi ÇİÇEKÇİ