“Emlak vergisi takdir komisyonu uygulaması kaldırılmalı”

Eski Mülkiye Müfettişi Mahmut Esen, emlak vergisinin hesaplanmasında kullanılan ve arsa ile arazi değerlerini belirleyen takdir komisyonlarının, artık adil ve makul sonuçlar üretmediğini belirtiyor. Esen’e göre, son dönemde komisyonların belirlediği değerlerde 20 ila 30 kata varan artışlar yaşanması, hem mülk sahiplerini mağdur ediyor hem de vergi adaletini zedeliyor. Bu nedenle mevcut uygulamanın kaldırılarak yalnızca özel durumlarda komisyonların devreye girdiği, daha dengeli ve günün ekonomik koşullarına uygun bir sisteme geçilmesi gerektiğini savunuyor.

Emlak vergisinde köklü değişiklik çağrısı

1970 yılında yürürlüğe giren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca bina, arsa ve arazi sahipleri her yıl taşınmazlarının değerleri üzerinden belediyelere vergi ödüyor. Bu verginin temelini oluşturan arsa ve arazi değerleri ise her dört yılda bir takdir komisyonları tarafından belirleniyor.

Mahmut Esen, mevcut sistemin artık günün koşullarına uygun olmadığını, vatandaşlar açısından ciddi mağduriyetler yarattığını belirtti.

Takdir komisyonları nasıl çalışıyor?

Esen’in açıklamasına göre, arsa ve arazilerin asgari birim vergi değerleri Vergi Usul Kanunu çerçevesinde kurulan takdir komisyonlarınca saptanıyor.
Komisyonlar; belediye başkanı veya vekilinin başkanlığında, belediye, vergi ve tapu memurları ile ticaret odası temsilcisi ve mahalle ya da köy muhtarından oluşuyor.

Arsalar bulundukları mahalle, cadde veya sokak üzerinden; araziler ise il ve ilçe bazında, niteliklerine göre (kıraç, taban, sulak) değerlendiriliyor.

Emlak vergisi belediyelerin önemli gelir kaynağı

Emlak vergisinin büyükşehir belediyeleriyle doğrudan bir ilgisi bulunmasa da, diğer belediyeler için ciddi bir gelir kalemi oluşturuyor. Esen, örnek olarak Çankaya Belediyesi’ni göstererek, “2024 yılı gerçekleşen toplam gelirlerin yüzde 27’si emlak vergisi gelirlerinden oluşmuştur” dedi.

2026 yılı için belirlenen maliyetlerde yüzde 28 artış

Mahmut Esen, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 9 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğe dikkat çekti. Buna göre, 2026 yılında betonarme karkas birinci sınıf binalarda metrekare başına inşaat maliyeti 8.027 TL olarak belirlenmiş, bu da bir önceki yıla göre yüzde 28,3’lük bir artış anlamına geliyor.
Kaynak: Resmî Gazete – 9 Ağustos 2025

Vatandaş tepkili: “Değerler 30 kat arttı”

Esen, 2025 yılı içinde takdir komisyonlarının 2026’dan itibaren geçerli olacak yeni değerleri belirlediğini, ancak bu süreçte ciddi orantısızlıklar yaşandığını vurguladı.
“Kamuoyunda, arsa değerlerinin 20-30 kat artırıldığına dair güçlü bir kanaat oluşmuştur. Bu artışlar yazılı ve görsel basında sık sık gündeme gelmiştir” ifadelerini kullandı.

“Yapım maliyeti yüzde 28 artarken arsa 30 kat artmaz”

Esen, binaların yapım maliyetlerinin yalnızca yüzde 28 civarında artarken, arsaların 20-30 kat artırılmasının kabul edilemez olduğunu söyledi. Ayrıca arsa ve arazi değerlerinin Vergi Usul Kanunu uyarınca her yıl yeniden değerleme oranlarıyla güncellendiğini hatırlattı.

İtiraz hakkı kâğıt üzerinde kalıyor

Esen, vatandaşların takdir komisyonu kararlarına karşı idari yargıya başvurma hakkının bulunduğunu ancak bunun pratikte oldukça zor olduğunu vurguladı:
“Yurttaşların bu kararlara itiraz etmeleri kolay değildir. Bu nedenle siyasal iktidarın konuya el atmasında yarar vardır.”

Esen’den reform önerisi: “Genel tespit uygulaması kaldırılsın”

Mahmut Esen, sistemin adil hale getirilmesi için şu öneride bulundu:
“Takdir komisyonlarınca dört yılda bir yapılan genel nitelikli vergi değeri tespit işlemleri kaldırılmalıdır. Diğer vergi türlerinde olduğu gibi, sadece özel durumlarda —örneğin vergi değerini değiştiren nedenler ortaya çıktığında— komisyona gidilmelidir.”

“Vergi adaleti için 1970 model sistemden vazgeçilmeli”

Esen’e göre, mevcut sistem 1970’ten kalan bir yöntem olup artık çağ dışıdır. 2002 yılından itibaren tüm vergilerde yeniden değerleme uygulamasına geçilmiştir.
“Emlak vergisi dışında hiçbir vergide tüm mükellefleri kapsayan genel takdir uygulaması bulunmamaktadır. Bu nedenle dört yılda bir yapılan genel artışlar hak ve adaletle bağdaşmamaktadır. Hatta bu durum mülkiyet hakkının özüne müdahale niteliğindedir.”

Sonuç: Orantısız artışların önüne geçilmeli

Esen, yazısının sonunda, emlak vergilerinde yaşanan dengesizliklerin giderilmesi için hükümetin düzenleme yapması gerektiğini vurguladı:
“Emlak vergisindeki orantısız artışların önüne geçmek için takdir komisyonu uygulaması kaldırılmalıdır. Yeniden değerleme oranı zaten mevcutken, dört yılda bir yapılan bu artış adil değildir.”