Kiralık fiyatlarında yumuşak iniş

Gayrimenkul piyasası, 2025 yılında krediye erişim zorluğu, yükselen maliyetler ve ikinci el konut satışlarının öne geçtiği bir yılı daha geride bıraktı. Bu dönemde satın alma gücünün fiyatlara yetişememesi satılık konutta stoku 640 bin adete çıkarttı. Kiralık piyasası ise özellikle son haftalarda kış mevsiminin etkisine girdi. Taşınmaların azalmasıyla kiralık konutların ilanda kalma süreleri 90’dan 125 güne kadar çıkarken, fiyatlarda yumuşak iniş yaptı. Emlak platformlarından yapılan belirlemelere göre, ilana çıkan kiralıklarda stok 200 bin adeti aşarken, kira fiyatlarında da yüzde 2-10 arasında düşüşler görüldü.

Buna göre, İstanbul Şişli’de 3 oda bir salon daire kirası 57 bin TL’den 56 bin TL’ye, Zekeriyaköy’de bir villa 165 bin TL’den 160 bin TL’ye, Bağcılar’da 4 oda bir salon konut 52 bin TL’den 48 bin TL’ye, Ankara Çayyolu’nda 1+1 daire 40 binden 37 bin TL’ye, Isparta’da 3+1 daire 23 bin TL’den 21 bin TL’ye, Alanya’da 1+1 daire kirasının 15 bin TL’den 14 bin TL’ye gerilediği görüldü.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kiralık konutta, yılın ortalarında azalan kiralık stoklarının son dönemde yeniden yükselmeye başladığını belirterek, “Kiralık mülklerin yeni kiracı arayışlarında süreler çok sert olmasa da yine de uzuyor. Stok artışı da dikkat çekici. Buna rağmen şu an için satıştaki kadar güçlü bir yavaşlamadan söz etmek mümkün değil” değerlendirmesi yaptı. 

“Satış süresinin iki aya çıkması fiyatlama hatasını gösteriyor”

Konut piyasasındaki gelişmeleri de değerlendiren Turgut, son dört aylık dönemde konut fiyatlarının gerçekleşen enflasyonun altında arttığını, hatta sınırlı da olsa gerileme eğilimi gösterdiğini belirtti. Yazıcı, “Bu tablo bize piyasanın sakinleştiğini ve fiyatların geriye doğru geldiğini gösteriyor. Bugün doğru fiyatlanan bir konutun ortalama satış süresi yaklaşık iki aya çıktı. Bu sürenin uzaması, fiyatlama hatalarına işaret ediyor” dedi. Türkiye genelinde satışı bekleyen konut stokunun yılbaşına göre yaklaşık yüzde 27 artarak 640 binin üzerine çıktığını hatırlatan Yazıcı, “Stokların büyümesi, satıcıların zaman içinde indirime yönelme ihtiyacını artırıyor” dedi. 

İstanbul’da ortalama 34 bin 505 TL

Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, Endeksa’nın güncel verilerine göre, Türkiye genelinde kiralık konut stokunun son bir yılda yüzde 8 düştüğünü söyledi. Öğüt, şöyle devam etti: “İstanbul’da kiralık konut stok adedi 100 bin 24, Ankara’da 38 bin 985, Antalya’da 20 bin 8, Bursa’da 13 bin 465, İzmir’de ise 33 bin 705 adet” dedi.  Türkiye’de kiraların yıllık yüzde 26 arttığına işaret eden Öğüt, ancak reelde yüzde 4 düştüğünü belirtti.

Öğüt, şöyle devam etti: “Kiraların en fazla artış gösterdiği il İstanbul oldu. İstanbul’da kiralar son bir yılda yüzde 35 arttı, enflasyon etkisi göz önünde bulundurulduğunda reel artış yüzde 3 seviyesinde. İstanbul’da ortalama kira 34 bin 505 TL oldu. Ankara’da kiralar yıllık nominal yüzde 32, reel yüzde 1 artış gösterdi, ortalama kira 28 bin 560 TL. İzmir’de kiralar yıllık yüzde 25 artarken, reel olarak da yüzde 5 düşüş görülüyor, ortalama kira 28 bin 576 TL..”

“İlan süresi 125 güne kadar çıktı”

Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç, kış mevsimiyle taşınmaların azaldığını ve uzun süre bekleyen kiralık fiyatlarında yüzde 5-10 arasında gerilemeler olduğunu açıkladı. Araç, “Sezon olmadığı için evler artık uzun süre kiralanmayabiliyor, bu da ilan süresini uzatıyor. Önceden 90 günde bitiyordu, ancak şu anda mülk sahibi fiyat indirimi yapmazsa ilan süresi 125 günü buluyor. Mesela 75 bin lira olan bir dairenin kirası, pazarlıkla şu anda 67-68’e kadar inebiliyorlar.

İstanbul’un hemen her semtinde görülüyor, Beylikdüzü’nde de Kadıköy’de de fiyat indirimleri görülüyor” diye konuştu. Bu durumun kira stokunu da yeniden artırmaya başladığına işaret eden Araç, “Geçen yıl bu dönemde kiralık ilan sayısı 140 bin civarıydı, şu anda yaklaşık 200 bin. Önceden mülk sahipleri kiracı seçiyordu, şimdi kiracılar ev seçiyor, çünkü alternatif fazla” dedi. 

“Kiralarda bir yılda yüzde 21 artış bekleniyor”

Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde konut kiralarında önümüzdeki bir yılda yüzde 21 artış beklendiğine işaret eden Görkem Öğüt, “İstanbul’da kiralarda ön görülen yıllık artış yüzde 25, Ankara’da yüzde 24, İzmir’de yüzde 20, Bursa’da yüzde 19, Antalya’da ise yüzde 23 seviyesinde” açıklamasında bulundu. 

“Faizde sert indirimleri öngörmüyoruz”

Yüksek faizler ve krediye erişimdeki sınırlamaların, konut satışlarını doğrudan etkilediğine işaret eden Cansel Yazıcı Turgut, “2026 yılında kademeli ve kontrollü bir faiz düşüşü bekliyoruz ancak geçmiş yıllardaki sert indirimleri öngörmüyoruz. Bu yıl faiz politikaları, konutla ilgili vergi düzenlemeleri ve alternatif yatırım araçlarının performansı konut sektöründe belirleyici olacak” değerlendirmesi yaptı.

Hamide HANGÜL