Kentsel dönüşüm fırsatçılar için kazanç kapısına dönüştü

Bilim adamları İstanbul’da olası deprem uyarıları yaparken, kamu otoritesi ve uzmanlar da 5 yıl içerisinde 1,5 milyon konutun yenilenmesi gerektiğine vurgu yapıyor. İlk etapta acil dönüşmesi gereken konut sayısı da 600 bin. Bugün İstanbul’un 39 ilçesinde 188 farklı alanda kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, dönüşümün başladığı 2012’den bu yana da toplam 127,9 milyar TL’de kaynak aktarıldı. Ancak enflasyonist ortamda gerek artan fiyatlar ve gerekse kiraların hızlı yükselmesiyle birlikte fırsatçılar da türedi. Riskli ve dönüşüme girecek yapıları radarlarına alan bazı fırsatçılar, kentsel dönüşümü adeta kazanç kapısına dönüştürmeye başladı.

Kiralama piyasanın yüzde 40-50 altında

Bazı fırsatçılar, evin sıvaları, boyaları dökülmüş kentsel dönüşüme girmesi beklenen konutları, “Tayinim çıkacak’, ‘kiracımın çıkmasını bekliyorum hemen taşınacağım’ diyerek riskli konutları piyasanın yüzde 40-50 altında kiralıyor. Bu süreçte mülk sahibi de “Ev boş kalacağına kira gelir” düşüncesine sıcak bakıyor. Ancak bina için kentsel dönüşüm kararı çıkıp onaylandığında ise bu defa daireyi boşaltmak için para istiyor.

Kirası 30 binse, 15 bin TL’ye kiralıyor

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, bazı kişilerin dönüşüme girecek binaları takip edip taşınmaya baktığını ve buradan kazanç elde etmeye çalıştığını söyledi. Araça, “Eski püskü evleri kiralıyor, orada oturuyorlar. Mal sahibi ‘biz kentsel dönüşüme gideceğiz’ dese de bazı kişiler, ‘zaten çok uzun oturmayacağım’, ‘tayinim çıkacak’, ‘kiracımın taşınmasını bekliyorum’ diyerek kentsel dönüşüme girmesi gereken evleri kiralayan insanlar var. Piyasa değerinin de daha altında tutuyorlar.

Mesela 30 bin liraysa kira 15 bin lira, 20 bin liraysa 10 bin liraya kiralıyor. Bunlar eski binalar ve boş kalmasın diye kiralanabiliyor. Yıkıma gitmeden önceki o süreç bu şekilde değerlendirilebiliyor. Sonrasında ise fırsatçılık başlıyor.

‘Ben taşınamam’, ‘bana taşınma parası verin’, ‘tahliye parası verin’, ‘taşınırım ama yeni ev tutacağım’ diyerek müteahhitten para isteniyor. Yeni tutacağı yerin depozitosu, kirasını, nakliyesini hepsini alıyor. Müteahhit de bir an önce dönüşüme gitmek için ödemek durumunda kalıyor. Bir yıllık kirasını alanlar da oluyor. Özellikle konut değeri daha yüksek olan bölgelerde bu tür durumlar yaşanıyor. Mesela Avrupa yakasında deprem hasarlı bir bina bu şekilde 6 yıl boş kaldı, herkes çıkıp kişi çıkmayınca bina yıkıma giremedi.”

Karar çıktı insanlar çıkmadı

AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, sektörde yaşanan bu tür olayların, dönüşümü zorlaştırdığını söyledi. Sert, yaşanan gelişmeleri şöyle anlattı: “Mesela diyelim ki 6 ay sonra yıkılacak bir bina, yıkım kararı alınmak üzere. Çünkü yıkım kararı alındıktan sonra veremiyorlar, bina ‘riskli yapı’ olarak işlendikten sonra kiraya da veremiyorsunuz satamıyorsunuz da. Ancak öncesinde bu tip binalara giriyorlar, sonra çıkarken de para istiyorlar.

Yerine göre değişiyor, mesela bizim de kentsel dönüşüme başladığımız bir yapı vardı, 2-3 kişi de bizden para istedi. Riskli yapılarda hemen dönüşüme başlanmak istense de kiracıyı çıkarmak çok zor. Ancak ‘riskli bina’ olarak işleyeceksin ancak o da bir süreç. Bizdeki projede mesela riskli bina çıkardık yine de içindekileri çıkartamadık. Elektrik ve suyun kesilmesi için de binanın boş olması gerekiyor. Muhtarlık ‘bina boştur’ yazısı veriyor, ondan sonra elektrik su kesiliyor. Ancak çok zorluk çıkıyorsa kaymakamlıkla, yani kollukla atılabiliyor.”

“Emlak değeri yüksek yerlerde çok yaşanıyor”

Akkuş Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, kentsel dönüşüm ve kira değerinin yüksek olduğu bölgelerde bu tür olayların daha çok yaşandığını söyledi. Riskli bir bina kentsel dönüşüme girmeden önce ev sahibinin de boş durması yerine kiraya verebildiğine işaret eden Akkuş, ancak karar alındıktan sonra kiracı evi boşaltmak istemediğinde sorunlarla karşılaşıldığına işaret etti. “Sefaköy ile Florya’nın kira değeri bir değil” diyen Akkuş, “Bölgesine göre değişiyor. Kira bir yerde 30 bin lira, bir diğer yerde 100 bin liraları da aşıyor. O nedenle çıkmak için 6 aylık kirayı peşin isteyen, nakliye parası isteyenler oluyor. Müteahhit de dönüşüme hızlı şekilde başlamak için kabul etmek durumunda kalıyor. Çünkü çıkmadan dönüşüme başlayamıyor ya da mahkemeye gitmek zorunda kalıyor o da nereden baksanız bir yıl demek.

Riski kesinleştikten sonra kiralamak yasak

Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, şu değerlendirmelerde bulundu: “Binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra, bile bile can güvenliği riski olan binayı kiraya vermek vicdani bir suçtur. Ancak böyle art niyetliler de olabilir. Elektrik, su, doğal gaz abonelikleri de kanunen ilgili kurumlar tarafından sonlandırılmak zorunda. Riski kesinleşen yerlerin maksimum 90 gün içinde tahliyesi gerekmektedir. Eğer tahliye yapmadıkları taktirde ilgili idare tarafından masrafları mal sahibine ait olacak şekilde resen tahliyesi gerekiyor.Şöyle bir durum da olabilir. Dönüşüme girebilecek bir daire veya daireler satın alınıp, kentsel dönüşüme girdiğinde değerinden fazla bir bedelle satış durumu olabilir."

Hamide HANGÜL