Emlak vergisini servet vergisine dönüştü!

Her dört yılda bir yenilenen emlak vergisi matrahları 2026-2029 dönemi için yeniden belirlenmesi sırasında bazı bölgelerde 40 kata varan artışların yaşanması tartışmayı da beraberinde getirdi. Ancak asıl tartışmanın verginin ödeme dönemi olan 2026 yılı Mart-Nisan aylarında yaşanması bekleniyor. Eski Maliye bürokratları yaptıkları değerlendirmede 2026 yılında bazı apartman dairelerinin bile bu matrah artışıyla birlikte değerli konut kapsamına girebileceğini bildirdi. Emlak vergisinin servet vergisine dönüştüğüne dikkat çeken uzmanlar, oranların yeniden ele alınmasını önerdiler.--- Uzmanlar, ev sahiplerinin yükselen emlak vergileri karşısında boş durmayacaklarını belirterek, enflasyonun sebeplerinden birisi olarak gösterilen kiraların daha yüksek oranda artırılacağı uyarısında bulundular.

Tartışmalı emlak vergisi artışları, Yeni Ekonomi grubu bünyesinde yayın yapan vergialgi.com adlı düşünce platformunda masaya yatırıldı. Analizler, Gelir İdaresi E. Grup Başkanı Mehmet Akarslan ile Dr. Ahmet Ozansoy tarafından yapıldı.

Yılmaz Sezer: Ev sahipleri kiraları artırır

Güncel Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer ise EKONOMİ’ye yaptığı değerlendirmede, artışın temel nedeninin emlak fi yatlarında son yıllarda yaşanan olağanüstü artış olduğunu söyledi. Emlak vergisindeki artış aslında 4 yılda bir yapılan rutin bir işlemin sonucu, ancak bu sefer belirlenen artış oranları yüksek olduğu için çok fazla dikkat çekti ve tartışıldı. Yüksek çıkmasının nedeni ise gayrimenkul ve arsa arazi fi yatlarında meydana gelen yüksek artış oranları. TÜİK verilerine göre 2021-2024 arasında gayrimenkul maliyet bedeli % 650 artarken arsa ve arazi fiyatlarındaki artış oranı ise % 800 olarak gerçekleşmiş bulunmaktadır. Yani aslında emlak piyasasında rayiç bedeller bu süreçte çok fazla arttı. Bizim vergi sistemimizde rayiç bedel ve vergi değeri aynı olduğu için haliyle başta emlak vergisi olmak üzere 7 ayrı vergi bu değer artışından etkilendi. Yani aslında sorunu çözmek için vergi değeri ve rayiç değeri kavramlarını netleştirip her ikisini ayrı ayrı belirlemek bu sorunu tamamen ortadan kaldıracaktır. Kaldı ki emlak vergisi yansıtabilir bir vergidir. Dolayısıyla ev sahipleri Ödemiş oldukları yüksek oranlı vergileri kira fi yatlarına yansıtmak isteyeceklerdir. Bu durum ise zaten aile bütçesinin %65'inin oluşturuyor diye eleştirdiğimiz kira giderlerinin daha da artmasını sonucunu doğurabilecektir. Bunun için bireysel dava açarak değere itiraz etmek yerine vergi değeri tanımını yeniden yapıp bu değeri daha düşük tutup rayiç bedelini daha yüksek yada gerçek değer olarak belirleyebiliriz. Ama emlak vergisi mükellefleri konuya dava açmak isterlerse 08 Eylül den başlayarak dava açabilirler en son gün ise 31 Aralık 2025.

Ahmet Ozansoy: İtibari olarak başladı Gerçek Servet Vergisine dönüştü

Emlak vergisi, kamu maliyesi teorisine göre bir servet vergisidir. Servet ise gelirin bir fonksiyonudur. Servetin vergilendirilmesi esas itibariyle en eski vergileme biçimi olmasına rağmen tüm dünyada vergi gelirleri içindeki nispi önemi azalmıştır. Servet dediğimiz şey tüketim için yapılmayan harcama sonucunda ortaya çıkan bir değerdir. Hem gelir hem harcamanın vergilendiği bir durumda servetin de vergilendirilmesi aynı gelir unsurunun 3 kere vergilendirilmesi anlamına gelmektedir. Buna rağmen servet vergileri tamamen terk edilmiş değildir ve vergileme oranları düşük bile olsa hemen her ülkede korunmaktadır. Literatürde servet vergileriyle ilgili olarak çeşitli sınıflandırmalar yapılmaktadır. Bunlardan en önemlisi gerçek vergileme-itibari (nominal) vergileme ayrımıdır. Gerçek servet vergileri, verginin sadece konusu değil, kaynağı da servet olan vergilerdir. Öyle ki verginin ödenmesi için servetin hiç değilse bir kısmının elden çıkarılması gerekir. (Savaş,, kriz vs olağanüstü dönemlerde) İtibari servet vergileri ise her yıl periyodik olarak küçük oranlarda tahsil olunan ve genel olarak servetin iradından (gelirinden) ya da servet sahibinin başka gelirlerinden rahatlıkla ödeyebileceği vergilerdir. Ülkemizde emlak vergisi esasen itibari servet vergisi olarak düşünülmüş olmakla birlikte vergi oranları gerçek servet vergisine benzer şekilde yüksektir. Uzun yıllardan beri herkesin bildiği sır, bu değerlerin emlakin gerçek değerinin çok altında belirleniyor olmasıdır. Hatta kamulaştırmalarda devlet bile emlak vergisi değerlerini esas almamaktadır. Devlet emlak vergisi değerlerini düşük belirlemiş, buna karşılık vergi oranlarını yüksek tutmuş; vatandaş da emlak vergi değerinin gerçek değerin çok altında olduğunu bildiğinden yüksek vergi oranlarına razı olmuştur.

“Emlak vergisi oranları düşürülebilir” 

Çok yüksek enflasyon dönemlerinde oluşan emlak fiyatlarındaki aşırı artış da dikkate alınınca gerçek değerlere yakın olarak belirlenen vergi değerleri üzerinden hesaplanan emlak vergisi ciddi anlamda mükellefin canını yakar seviyeye ulaşmıştır. Yine enflasyon dönemlerinde reel gelirdeki düşüş, bu acının derecesinin daha yüksek hissedilmesine sebep olacaktır. Sebepler ne olursa olsun neticede emlak vergi değerlerinin gerçek değerlere yakın belirlenmesiyle birlikte Devlet ile vatandaş arasında zımni olarak yapılmış bulunan suskunluk (omerta) kuralı bozulmuştur. Mademki vergi değerleri gerçek değerlere uygun hale getirilmektedir, o halde emlak vergi oranları da itibari servet vergisine uygun şekilde çok daha düşük olarak belirlenmelidir. Değerlerin gerçeğe uygun belirlenmesiyle birlikte 2026 yılından itibaren büyükşehirlerde ortalama bir apartman dairesi bile değerli konut vergisi kapsamına girecektir ve bu verginin hesap ve beyan usulü gereğince 2027 yılının Şubat ayında binde 3 ila binde 10 arasında değişen hesaplamalara göre değerli konut vergisi ödenecektir. Üstelik bu vergi emlak vergisine ilaveten ödenecek ek bir vergidir. Henüz kamuoyu “yakın” tehlikeye odaklandığından “uzak” tehlikenin farkında değildir.

Hüseyin GÖKÇE/ Ekonomim