1 Ocak 2026'dan itibaren tapular gerçek değerden gösterilecek

Türkiye'de tapu devir işlemleri rayiç bedel ya da rayiç bedelin biraz üstünde gösterilerek denetimlerden kaçınılıyordu. Gerçek bedeli 10 milyon lira olan konutu rayiç bedel olan 3 milyon liradan satış gösterenler 400 bin lira harç ödemek yerine 120 bin lira harç ödüyordu. Yasa dışı olarak gerçekleşen bu işlem nedeniyle devletin 280 bin lira vergi zararı oluyordu.

RAYİÇ BEDELLER GERÇEK BEDELLERDEN DÜŞÜK KALIYOR

Belediyelerden temin edilen rayiç değer evrakında yazan değer 2026 yılında da evin gerçek satış bedelinin çok daha altında kalacak. Ancak hem ev alacak hem de ev satacak kişileri yakından ilgilendiren ve para transferlerine gelecek olan sıkı denetim gerçek değerden satışların gerçekleştirilmesini sağlayacak.

MASAK PARA TRANSFERİNDE BELGE/BİLGİ İSTEYECEK

Örnekle ilerlemek gerekirse 2 Ocak 2026 tarihinde tapuda satış işlemi gerçekleşecek konut için A satıcısı gerçek değer olan 10 milyon lirayı alacak. B alıcısı da 10 milyon lirayı A satıcısına göndermek zorunda olacak. Bunun aksi durumu olmayacak, çünkü bankalar paranın karşılığı olan bedele ilişkin belge ve açıklama talep edecek. Başka bir deyişle tapuda gerçek satış değeri neyse bunun altında satış fiyatı gösterilemeyecek.

"Nakit olarak ödeme yaparım, kimse anlamaz." diye yanılgıya düşülse de parayı bankadan nakit çekerken de paranın nerede kullanılacağının beyan edilmesi gerekecek. Ayrıca satıcı aldığı parayı finansal sisteme sokmak istediğinde banka paranın kaynağının açıklanmasını, gerekirse de belge sunulmasını talep edecek ve gerekli belgeler, açıklamalar Mali Suçları Araştırma Kurulu'na iletilecek.

"KİMSE SORMUYORDU 'BU PARA SANA NİYE GELDİ' DİYE, AMA ŞİMDİ DİYECEKLER"

Nizameddin AŞA - İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı

Denetimlerin 10 yıldan bu yana devam ettiğini belirten İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa "MASAK'ın yeni uygulaması değil, 10 yıldan bu yana mercek altındayız. Emlakçı, kuyumcu, oto galericisi meslekleri kara paranın aklandığı mecra olarak algılanıyor. Birkaç yıl önce bununla ilgili eğitim verdik.

1 Ocak 2026 tarihinden itibaren para transferlerinde kademe kademe izahat, belge sunmak söz konusu olacak. 5 milyon liralık satışı 1 milyon lira gösteriyorlar, 1 milyonu hesaba atıyordu, kalan 4 milyonu başka hesaba atıyordu. Kimse de demiyordu, 'Bu para sana niye geldi' diye. Ama şimdi diyecekler." dedi.

"TAPU HARÇLARI YÜKSEK VE SATIŞTA GELİR VERGİSİ ÇIKIYOR"

Aşa "Çözüm önerimi uzun yıllardan bu yana teklif olarak sunuyorum. Gerçek beyanı sağlamak için önümüzdeki en büyük engel tapu harçları. Harçlar çok yüksek. Ayrıca, 5 yıl içinde gayrimenkulü sattığınızda aradaki farkın gelir vergisini ödüyorsunuz. Mecburen vatandaş düşük beyandan yapıyor, alan kişi satacaksa vergi ödememek için düşük beyandan göstermek istiyor gibi silsileler oluşuyor." ifadesini kullandı.

"TEK YOL BEYAN AFFI"

Bir defaya mahsus beyan affı getirilmesinin gerektiğini belirten Aşa, "Tek yok beyan affı. Bir defaya mahsus beyan affı getirecekler. 'Malın kaç paraysa beyan et, yoksa ceza yazacağım' diye bir af gelmeli. 2026'dan itibaren ödenmeyen ve kaçınılan harçların yüzde 100'ü kadar ceza kesilecek. 2025 yılında bu yüzde 25'ti, afla birlikte bu sorun da çözülecektir" açıklamasını yaptı.

"RAYİÇ BEDEL ÖNÜMÜZDEKİ DÖNEMDE ORTADAN KALKACAK"

Hakan AKÇAM - Tüm Emlak Danışmanları Birliği

Tüm Emlak Danışmanları Birliği Başkanı Hakan Akçam "Rayiç bedele ilişkin Gelir İdaresi Başkanlığı ve diğer kurumlar çalışma içinde. Rayiç bedellerin gerçeğe dönüştürme çabaları var. Gayrimenkullerin değerleme raporuyla satılması için çalışmalar var. Bunların hepsi bir araya gelince, rayiç bedel önümüzdeki dönemde ortadan kalkacak, tapular gerçek değerden gösterilecek." dedi.

"TAPU HARÇLARINDA İNDİRİM GÜNDEMDE"

Tapu harçlarının yüzde 50 oranında indiriminin gündemde olduğunu ifade eden Akçam "Tapu harçlarında yüzde 50 oranında indirim söz konusu. Yani toplamda hem alıcı hem de satıcı için yüzde 2'ye düşecek ve yüzde 1-1 ödeyecekler. Para trafiğini kontrol altına almak için beyan zorunluluğu olacak. Gerçek değerden yani değeri 3 milyon liraysa 3 milyon lira tapu harcı için beyan edilecek. Otomobil alım-satımında olduğu gibi güvenli ödeme sistemi zorunlu tutulacak" açıklamasını yaptı.

"10 MİLYON LİRALIK EVDE 400 BİN LİRA HARÇ ÇIKIYOR"

10 milyon liralık konutta 400 bin lira tapu harcı olduğuna değinen Akçam "Aslında yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcının ödemesi gerekiyor ancak alıcı tüm harçları ödüyor. 300-400 bin tapu masrafı vatandaşa yük olur diye düşünüyoruz. Belediyelerin de rayiç bedelle ilgili çalışmaları var. Bunların hepsini topladığımızda 2026'nın ikinci yarısından sonra reel fiyat üzerinden tapu ikmalleri yapılacak diyebiliriz." dedi.

Burak TAŞÇI