Yargıtay, arsa payı karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerine ilişkin yıllardır süren tartışmalara son noktayı koydu. Artık yüklenici (müteahhit) ile yapılan sözleşmenin geçersiz sayılması durumunda bile, iyi niyetle daire ya da arsa payı alan üçüncü kişilerin tapuda kazandıkları mülkiyet hakları korunacak. Ancak bu kişilerin iyi niyetli olmadıkları ispatlanırsa, tapular geri alınabilecek.

Bu önemli karar, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından alındı. Kurul, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin talebi üzerine daha önceki içtihatların farklı uygulamalara yol açtığını belirleyerek konuyu ele aldı. Tüm Yargıtay hukuk dairelerinin temsil edildiği ve yüksek yargıçlardan oluşan bu kurul, 16 Mayıs 2025 tarihinde oy birliğiyle aldığı kararla, benzer davalarda yeknesak bir uygulamanın sağlanmasını amaçladı.

YILLARDIR SÜREN TARTIŞMA SONA ERDİ

Arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yapılan "arsa payı karşılığı inşaat" sözleşmeleri, müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda ciddi uyuşmazlıklara neden oluyordu. Sözleşmenin feshedilmesi halinde arsa sahipleri, yükleniciye devredilen tapuların geri alınmasını talep edebiliyordu. Ancak bu süreçte yüklenici, bazı daireleri ya da arsa paylarını üçüncü kişilere satmış olabiliyordu.

YENİ BİR YOL ÇİZİLDİ

Daha önceki uygulamalarda, yükleniciye devredilen tapular “avans” gibi değerlendirilerek, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse bu tapuların geri alınabileceği kabul ediliyordu. Bu durumda, daire ya da arsa payı alan üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığına bakılmaksızın tapular iptal edilebiliyordu. Ancak Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu, bu uygulamaya son verdi. Artık, yükleniciden daire ya da arsa payı alan üçüncü kişilerin iyi niyetli oldukları sürece hakları korunacak. Yani bu kişiler tapudaki kayıtlara güvenerek işlem yaptıysa, mülkiyet hakları geçerli sayılacak. Yüklenicinin daha sonra sözleşmeye aykırı hareket etmiş olması bu kişilerin tapularını kaybetmeleri için tek başına yeterli olmayacak.

KÖTÜ NİYETLİ ALICILAR KORUMA KAPSAMINDA DEĞİL

Yargıtay, kararında bir istisnaya da dikkat çekti. Eğer yükleniciden tapu alan kişi aslında bu işlemin hukuka aykırı olduğunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, yani “iyi niyetli değilse”, o zaman tapu geri alınabilecek. Örneğin tapu devrinin şüpheli biçimde yapılmış olması, çok kısa sürede el değiştirmesi ya da düşük bedelle satılması gibi durumlar kötü niyetin delili olarak değerlendirilebilecek.

HUKUKİ GÜVENCE GÜÇLENDİRİLDİ

Karar, tapuda işlem yapan vatandaşların haklarını güçlendiren bir gelişme olarak yorumlandı. Artık insanlar, yükleniciden konut ya da arsa payı alırken tapu siciline güvenebilecek. Tapudaki kayıtlara güvenerek yapılan işlemler geçerli sayılacak ve mahkemeler bu kişilerin iyi niyetini esas alacak. Böylece hem ekonomik ilişkiler korunmuş olacak hem de mülkiyet hakkı zedelenmeyecek. 

Oğuzhan ÜRÜŞAN