2026 yılı itibarıyla dünya genelinde konut krizi derinleşiyor. Başta OECD ülkeleri olmak üzere kiralar gelirlerin çok üzerinde artarken, barınma “temel hak” olmaktan çıkıp bir “hayatta kalma mücadelesine” dönüştü.

Milyonlarca insan maaşının yarısından fazlasını sadece bir çatı altına verebilmek için harcıyor. Barınma krizi artık bölgesel bir problem değil, Tokyo’nun “kafes evlerinden” Berlin’in kamulaştırma kavgalarına, Buenos Aires’in enflasyon kıskacından Lagos’un gecekondularına kadar her yerde. Kısacası Antarktika hariç her kıtada patlak veren bir toplumsal beka meselesi.

3’TE 1 KURALI MASAL OLDU

Veriler gösteriyor ki; dünya artık “ev sahibi olanlar” ve “ev sahiplerini zengin edenler” olarak iki keskin sınıfa ayrılmış durumda.

2026 yılı projeksiyonları, orta sınıfın mülkiyetten hızla uzaklaştığını ve “ömür boyu kiracılık” modelinin yeni normal olduğunu kanıtlıyor. Dünya ekonomisi, gelirin yarısının beton bloklara aktığı bir sistemde daha fazla sürdürülebilir değil.

Barınma hakkı; nefes alma hakkı kadar temel bir ihtiyaç. Ekonomi literatüründe sağlıklı bir hane halkı bütçesi için “gelirin üçte biri kiraya gider” kuralı artık bir peri masalı.

MAAŞLAR KİRAYA YENİLDİ

Maaşların dört duvar arasında eridiği, nesillerin ev sahibi olma hayalini toprağa gömdüğü bir dönüm noktasındayız. New York’tan Hong Kong’a, Londra’dan İstanbul’a kadar kiracılar artık gelirlerinin %50 ile %70’ini doğrudan ev sahiplerine aktarıyor.

Birleşik Krallık’ta, kiracıların %40’ı kirayı ödeyebilmek için gıda ve ısınma harcamalarından feragat ediyor. Bu, modern dünyanın “çalışan yoksulluğu” tanımını yeniden yapıyor. Birçok metropolde ev geçindirmek için ortalama 2,6 kişinin çalışması gerekiyor. Bu sayı 1’e düşerse, sokak ya da paylaşımlı oda bir kader hâline geliyor.

KITADAN KITAYA MÜLKSÜZLER

Bugün barınma, bir “hayat hakkı” olmaktan çıkıp, finans piyasalarının insafına terk edilmiş bir “lüks tüketim” hâline geldi. Küresel krizin tek bir yüzü yok; her kıta kendi trajedisini yaşıyor.

İşte ülkelerden en çarpıcı ve detaylı analizler:

AVRUPA

“Eski Kıta Yeni Trajedi”

İrlanda (Dublin): “Görünmez Evsizlik” başkentidir. Orta sınıf, aile evlerine veya pansiyonlara sığındı. Kiralar gelirin %60’ını aştı. Hükûmet, ev sahiplerinin kirayı yılda sadece %2 artırabileceği “Kira Baskı Bölgeleri” oluşturdu.

Almanya (Berlin): Şehrin %80’i kiracı. Halkın, “Vonovia” gibi dev emlak tekellerine karşı başlattığı kamulaştırma hareketi, kiracıların en büyük sivil direnişi olarak tarihe geçti.

Portekiz (Lizbon): Dijital göçebelerin istilasıyla yerel halk şehirden sürüldü. Hükûmet, Airbnb lisanslarını dondurdu ve “Altın Vize”yi tamamen kaldırdı.

İngiltere (Londra): “Kira Açık Artırması” trajedisi yaşanıyor. Bir ev ilanına 100 kişi başvuruyor ve ev sahibi, fiyatı en çok artıranla anlaşıyor.

Yunanistan (Atina): Kiralar son 5 yılda %40 arttı. Gençler 35 yaşına kadar aileleriyle yaşamak zorunda kalıyor (Kangaroo Generation).

ASYA

“Siber Kafe Mültecileri”

Hong Kong: Dünyanın en pahalı “tabut evlerine” sahip. İnsanlar, mutfak ve tuvaletin aynı 2 metrekare içinde olduğu alanlar için bile gelirlerinin yarısını ödüyor. Devlet, denizi doldurarak yapay adalar inşa edip sosyal konut yapmaya çalışıyor.

Güney Kore (Seul): “Jeonse” denilen (dev bir depozito verip kira ödememe) sistemin çökmesiyle on binlerce kişi birikimlerini kaybetti. Seul’de “Gosiwon” denilen, sadece bir yatağın sığdığı odalar bile artık lüks.

Japonya (Tokyo): “Siber Kafe Mültecileri” artık bir toplumsal sınıf. Ev tutamayan binlerce çalışan, geceyi internet kafelerde kiraladıkları kutularda geçiriyor.

Vietnam (Ho Chi Minh): Fabrika işçileri, maaşlarının %70’ini 10 kişinin paylaştığı “yatakhane” tipi odalara veriyor.

Çin (Pekin): Hükûmet, emlak balonunu patlatmak için “Konut yaşamak içindir, spekülasyon için değil” sloganıyla dev inşaat şirketlerini (Evergrande vb.) iflasa zorladı. Buna rağmen Pekin’de bir ev sahibi olmak için 35 yıl hiç harcama yapmadan çalışmak gerekiyor.

AMERİKA KITASI

“Finansal İstila”

ABD (New York/Kalifornia): BlackRock gibi dev fonlar mahalleleri satın alarak “Kiralık Konut Tekeli” kurdu. Z kuşağının %65’i asla ev sahibi olamayacağına inanıyor. Birçok eyalette “Kira Artış Sınırı” eyalet yasalarıyla zorunlu hâle getirildi.

Meksika (Mexico City): Amerikalı uzaktan çalışanların gelmesiyle (gentrifikasyon) mahallelerdeki kiralar %300 arttı. Kentin çeperlerine sürülen yerli halk, “Sessiz İşgal” dedikleri bu duruma karşı yabancıların konut kiralamasına vergi getirilmesini istiyor.

Kanada (Toronto): Ortalama kira 3.000 CAD seviyesine ulaştı. Hükûmet, yabancıların konut alımını yasakladı. Buna rağmen arz yetersizliği yüzünden kiralar asgari ücretin %120 üzerine çıktı.

Brezilya (Rio): Favelalar (gecekondular) ile lüks rezidanslar arasındaki mesafe sadece bir sokak ama kira farkı binlerce dolar. Orta sınıf, güvenlikli sitelerden çıkıp favelaların çeperindeki güvensiz ama “ucuz” bölgelere kaçıyor.

AFRİKA

“Peşin Kira Dayatması”

Nijerya (Lagos): Barınma krizinin en vahşi yaşandığı yerlerden biri. Ev sahipleri, kiracılardan 2 yıllık kirayı peşin istiyor. Bu durum, insanları hayat boyu borç sarmalına sokuyor. Hükûmet “peşin kira” uygulamasını yasaklasa da karaborsa hâlâ hâkim.

Güney Afrika (Cape Town): Irk ayrımı (Apartheid) döneminin mekansal ayrımı, bugün “ekonomik ayrım” olarak devam ediyor. Şehir merkezindeki kiralar halkın %90’ının erişemeyeceği seviyede.

OKYANUSYA

“Kiraya Açık Artırma”

Avustralya (Sidney/Melbourne): Kira boşluk oranı %1’in altına düştü. İnsanlar garajlarda veya çadırlarda yaşayarak tam zamanlı işlerine gitmeye çalışıyor. Daha önce uygulanan (Kira Açık Artırması) denilen sistem hapis cezasıyla yasaklandı.

TÜRKİYE

Mahkemeye taşınan kira cinneti

Kira sorunundan Türkiye de oldukça muzdarip. Haber bültenlerine her gün yeni bir “ev sahibi-kiracı kavgası” düşüyor.

Ev sahipleri “oğlum gelecek” bahanesine sığınırken, kiracılar “çıkarsam sokakta kalırım” savunmasıyla hukuki boşlukları zorluyor.

2023-2024 yıllarında başlayan “kira tespit” ve “tahliye” davaları, 2026 yılında Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki iş yükünün %70’ini oluşturuyor. Bir tahliye davası, arabuluculuk aşaması dâhil ortalama 2,5 ile 3,5 yıl arasında sonuçlanıyor.

Bu durum, mülk sahibini de kiracıyı da bitmek bilmeyen bir belirsizliğe hapsediyor. Zorunlu ara buluculuk sistemi davaları yavaşlatsa da, taraflar arasındaki ekonomik uçurum (Misal: Piyasa kirası 30.000 TL, mevcut kira 8.000 TL) uzlaşmayı imkânsız kılıyor. Kira geliriyle geçinen emekliler, enflasyon karşısında eriyen kiralar sebebiyle artık “yoksul mülk sahibi” sınıfına dâhil oldu.

KRİZ BU NOKTAYA NASIL GELDİ?

Kira krizi bir gecede oluşmadı; bu, 20 yıllık bir “kusursuz fırtınanın” sonucu.

2005-2008 (Arz ve “Lüks” Tuzağı): Müteahhitler düşük kâr marjlı “sosyal konut” yerine, yüksek kârlı “lüks rezidanslar” inşa etmeye başladı. Orta sınıfın oturabileceği ev kalmadı.

2008-2015 (Finansallaşma Tohumları): Küresel kriz sonrası düşük faiz oranları, konutu “ihtiyaç” olmaktan çıkarıp “güvenli liman yatırımı” hâline getirdi.

2020-2023 (Pandemi ve Göç): Tedarik zinciri kırıldı, inşaat maliyetleri fırladı. Dijital göçebelik, düşük gelirli bölgelerde kiraları yapay olarak patlattı.

2024-2026 (Algoritmik Karteller): Dev emlak şirketleri, “Yapay Zeka Destekli Fiyatlama” yazılımları kullanarak semt bazlı kira kartelleri oluşturdu.

ÇÖZÜMÜN 'ALTIN' MODELLERİ

Vampir Vergisi: Kanada ve Fransa’da evini 6 aydan fazla boş tutan yatırımcılar, evin değerinin %3 ile %5’i arasında ağır bir vergi ödüyor.

Satın Alma Yasağı: Hollanda’da belirli semtlerde ev alanların, o evde en az 4 yıl bizzat oturma zorunluluğu var. Yatırım amaçlı alıp kiraya vermek yasak.

Kurumsal Ban: ABD’nin bazı eyaletlerinde, 1.000’den fazla konutu olan fonların yeni ev alması yasaklandı.

Tavan Fiyat: İskoçya ve İrlanda’da kira artışları bazı bölgelerde %0 ile %3 arasında donduruldu.

Boş Ev Vergisi: Barselona’da iki yıldan fazla boş tutulan dairelere belediye el koyabiliyor veya yıllık emlak vergisini %150 oranında artırıyor.

Kademeli Vergi Sistemi: Birçok Avrupa ülkesinde, 3. ve daha fazla evi olanlardan alınan emlak vergisi %200 ile %400 oranında artırıldı.

Altın Vize İptalleri: Portekiz ve Yunanistan gibi ülkeler, yabancılara konut alımı karşılığı oturum vermeyi durdurarak yerel piyasayı soğutmaya çalışıyor.

Viyana Modeli (Avusturya): Şehirdeki evlerin %60’ı belediyenin. Belediye kâr amacı gütmüyor, sadece bakım masrafını alıyor. Dolayısıyla piyasada fiyatlar aşağı çekiliyor.

Singapur Modeli: Halkın %80’i devletin yaptığı konutlarda yaşıyor. Devlet, evlenen gençlere sübvansiyonlu ev satıyor veya çok ucuza kiralıyor.

Finlandiya Modeli: “Önce Ev” ilkesi. Sokaktaki her bireye koşulsuz bir ev veriliyor. Finlandiya, evsizliğin sıfırlandığı tek modern ülke.

İsviçre Modeli: Devlet kiracı haklarını öyle sıkı koruyor ki; ev sahibi sizi “Almanya’daki yeğenim gelecek” diye evden çıkaramıyor. Kira artışları sadece maliyet artışına endekslenmiş durumda.

DÜNYA KİRACI

Dünya nüfusunun yaklaşık %30-35’i kiracı, ancak metropollerde bu oran %60’ın üzerine çıkıyor.

Almanya: Halkın %51,4’ü kiracı. Berlin’de bu oran %80. Dünyanın “kiracı başkent” olarak biliniyor

Türkiye: Ev sahipliği oranı son yıllarda düşüşe geçerek %57 seviyelerine geriledi.

ABD: Halkın yaklaşık %36’sı kiralık konutlarda yaşıyor.

İsviçre: %58,2 Dünyanın kiracı şampiyonu. Ancak kiracı hakları o kadar katı ki, ev sahibi olmakla
kiracı olmak arasında statü farkı yok.

Romanya: %4 Dünyanın en düşük kiracı oranı

OSMAN SAĞIRLI