Taşınmazların “Emlak Vergisi değeri” olarak bilinen rayiç bedel, 4 yılda bir belediyeler bünyesindeki takdir komisyonları tarafından belirleniyor. Bu rakam (rayiç bedel değeri) ev, iş yeri ve arsa alım satım işlemlerinde de esas alındığında çok çarpık bir tablo oluşuyor. Çünkü; belediyelerin belirlediği rayiç bedel ile piyasada gerçekleşen gerçek alışveriş rakamları arasında uçurum var. Alacağı ev, iş yeri veya arsanın gerçek değerini beyan ederek tapu harcını ödeyen dürüst vatandaş; belediyenin belirlediği düşük rayice göre tapu harcını ödeyen vatandaşa göre 5-6 kat fazla para ödüyor.
MEVCUT UYGULAMA ADALETSİZ
Mevcut uygulama adaletsizliklere ve tutarsızlıklara neden olsa da yıllardır devam ediyor. Kira fiyatlarını, konut satış tutarlarını ve inşaat maliyetlerini doğrudan etkileyen rayiç bedel uygulamasında reforma lazım. Kamunun büyük bir gelir kaybı yaşamasına neden olan bu çarpık yapının düzeltilmesi, toplumda adalet duygusunun pekişmesini de beraberinde getirir.
DEVLET İÇİN BÜYÜK VERGİ KAYBI
Belediyelerin belirlediği rayiç bedel ile piyasada dönen gerçek alışveriş rakamları arasında adeta bir uçurum var. Belediyelerin birçoğu, rayiç bedeli gerçek piyasa değerinin çok altında tutuyor. Bu durum, bazı kişilerin düşük rayici baz alarak tapu harçlarını gerçek alım satım değerinin belki de 10’da biri kadar ödemesine ve büyük bir vergi kaybına neden oluyor.
SİSTEM TUTARSIZ ÇALIŞIYOR
Diğer yandan, özellikle büyükşehirlerde ve turizm bölgelerinde komisyon kararlarıyla 10-15 katı bulan rayiç bedel artışlarından bahsediliyor. Söz konusu yerlerde yapılan fahiş artışlar sistemin tutarsız çalıştığını gösterirken, vatandaşı haksız yere yüksek emlak vergisi yükü altına sokuyor. Yaşanan kafa karışıklığı ve sistemdeki keyfiyet, devlete olan güven duygusunu sarsıyor.
SOMUT ÖRNEKLERLE TAPU HARCI UÇURUMU
Birkaç örnekle açıklayalım. İstanbul Başakşehir'de gerçek değeri 12 milyon lira olarak beyan edilen bir daire için 480 bin lira tapu harcı ödenirken, konutunu düşük rayiç üzerinden gösterip 2,4 milyon liraya anlaştığını öne süren satıcının cebinden yalnızca 96 bin lira çıkıyor. Aynı örneği arsa üzerinden verelim. Bursa’da bir arsanın metrekaresi düşük rayiç sebebiyle 700 lira olarak gözüküyor. Fakat aynı arsa satılırken metrekaresi için 5 bin lira bedel isteniyor. Harç ödemesi yapılırken gerçek satış değeri değil de belediye tarafından belirlenen rayiç beyan edildiğinde devletin vergi kaybı daha net anlaşılabiliyor.
DEVLETİN KAYBI YÜZDE 75
Bu örnek de İstanbul Sultangazi ilçesinden. 4,6 milyon liraya aldığı evin gerçek değerini gizleyen kişi, belediyeden aldığı rayiç değer evrakında yazılı olan 1,2 milyon liraya anlaştıklarını ifade edince 184 bin lira 48 bin liralık tapu harcı ödedi. Bu ev alım satım işleminde de gerçek değer ile beyan edilen değer arasındaki büyük fark nedeniyle ödenen tapu harcında uçurum oluştu. Alıcı ödemesi gereken tapu harcının yaklaşık yüzde 25’ini ödedi. Devlet ise alması gereken tapu harcında yaklaşık yüzde 75’lik bir kayıp yaşadı.
BENZER TABLO ARSADA DA VAR
İş yeri ve arsa satışlarında da benzer durumlarla karşılaşmak mümkün. İzmir’de işlek bir caddedeki bir dükkan 15 milyon liraya el değiştirdi. Belediyenin biçtiği rayiç bedel, bu rakamın çok çok altında yani 2,5 milyon lira. Bu alım-satım işlemini yapan taraflar tapu dairesine gittiklerinde gerçek belediyenin belirlediği rayiç bedel kadar bir rakamla el sıkıştıklarını beyan ettiklerinde 100 bin TL tapu harcı öderler. Ama dürüst davranıp 15 milyona anlaştıklarını beyan ettiklerinde ise 600 bin TL tapu harcı öderler. Maalesef çoğu zaman taraflar gerçek değerinden çok daha düşük beyanlarda bulunuyorlar. Hatta şüphe çekilmemesi için belediyenin belirlediği rayiç bedelin bir miktar üzerinde bir rakamı beyan edip işlemi tamamlamış oluyorlar.
ADİL VE ŞEFFAF BİR MEKANİZMA ŞART
Ev sahipleri için emlak vergisi miktarı ve ev hayali kuranlar açısından ise tapu harcının belirlenmesinde önemli rolü olan rayiç bedelde adil ve şeffaf bir mekanizme kurulması şart. Bunu sağlamanın yolu da rayiç bedellerin gerçek değerine yakın tutulabilir. Vatandaşların bu artıştan etkilenmemesi için tapa harcı ve emlak vergisi oranları düşürülebilir. 2026-2029 yılında uygulanacak rayiç bedellerin; vatandaşı mağdur etmeyecek ve vergi adaletini tesis edecek bir anlayışla ele alınması gerekiyor. Aksi takdirde; dürüst vatandaşın cezalandırıldığı, gerçek beyanda bulunmayanın cebinden daha az para çıktığı, kamunun ise ciddi kayıp yaşadığı bu adaletsiz uygulama sürmeye devam eder.
Tapu harcı nedir?
Tapu harcı, taşınmazların alım-satım işlemleri için alınan tapu hizmet bedelidir. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında alınan tapu harcı, toplamda satış bedelinin %4'ü oranında alınıyor. Bakanlar Kurulu kararı ile 5 Mayıs 2018 tarihinde %1,5 olarak uygulanan indirimli oran, 31 Ocak 2019 tarihinde sona erdirildi ve 1 Ocak 2020'den bu yana hem alıcı hem satıcı için %2 olarak uygulanıyor. Taşınmazın satış değerinin daha az gösterilmesi ve buna bağlı olarak düşük tutarda tapu harcı ödendiğinin tespit edilmesi durumunda taraflara cezai işlem uygulanabiliyor. Kamu tarafı çoğunlukla buna göz yumduğu için, dürüst davranan kişinin cebinden, gerçek değeri gizleyen bir kişiye göre çok daha yüksek miktarda para çıkıyor.
Takdir Komisyonu kimlerden oluşuyor?
Emlak Vergisi Kanunu uyarınca, dört yılda bir Takdir Komisyonları tarafından belirlenen arsa birim metrekare değerleri ilan ediliyor. Türkiye genelinde, taşınmazların bulundukları cadde/sokak kapsamında belirlenen emlak vergisine tabii arsa asgari metrekare birim değerleri tespit eden komisyon kimlerden oluşuyor ve birim fiyatları neye göre belirliyor. Arsa Takdir Komisyonu; belediye başkanı başkanlığında defterdar, vergi dairesinden iki memur, tapu sicil müdürü, ticaret odasınca seçilmiş bir üye ile ilgili mahalle ve köyün muhtarından oluşuyor. Arazi Takdir Komisyonu ise Vali başkanlığında Defterdar, Tarım ve Orman İl Müdürü ile il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarından seçilmiş birer üyeden kurulur.
Rayiç bedel neye göre belirleniyor?
213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre arsa, arazi ve binaların rayiç bedelleri şöyle belirleniyor:
Arsalar için: Her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller) itibarıyla belirleniyor.
Araziler için: Her il veya ilçe için arazinin cinsine (kıraç, taban, sulak) göre belirleniyor.
Binalar için: Hazine ve Maliye Bakanlığı ile ve Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından müşterek tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa ve arazi takdir komisyonlarınca belirlenen arsa/arsa payı değeri esas alınarak hesaplanıyor.
Vergi değeri: Mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl hesaplanıyor. Bir önceki yıl vergi değerinin 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.
İbrahim ACAR