Devletin, sanayi yatırımlarında Anadolu’ya sağladığı istihdam ve vergisel teşviklerle birlikte, İstanbul’da arsa üretiminin zorlaşması, yüksek maliyetler ve deprem kaygısının da etkisiyle sanayiciler, yeni yatırımlarda rotasını Anadolu’ya çevirmeye başladı. Üretim için satın alınan ya da kiralanan arsa bedellerinin İstanbul’a göre daha düşük ve arazinin daha geniş olması da yatırım tercihlerinin değişmesinde etkili oldu.

Bugün İstanbul’da, arsa dâhil bir inşaat maliyeti ortalama 5-6 milyon liradan başlarken, Anadolu’da söz konusu bedeller %30-40 daha düşük. Benzer bir tablo kiralar için de geçerli. İstanbul’da ortalama 500 bin liralardan başlayıp 10 milyon liralara dayanan bir fabrika kirası, bazı Anadolu şehirlerinde ortalama 100 bin liradan başlayıp 4-5 milyona kadar çıkıyor. Bugün sanayinin ‘mevki’ değiştirmeye başlamasıyla Ankara’da Beypazarı, Bilecik, Kayseri, Denizli, Bolu’da Mudurnu-Göynük, Balıkesir’de Kepsut, Sakarya’da Hendek gibi il ve ilçeler sanayicinin gözdesi oldu.

Son 3 yılda değer artışı 12,5 kata kadar çıktı

Sanayi yön değiştiriyor: Anadolu'da arsa değeri katlanıyor - Resim : 1Bu durum Organize Sanayi Bölgeleri’ne (OSB) talebi artırırken, metrekare fiyatlarını da son 3 yılda Balıkesir Kepsut’ta ortalama 500 liralardan 3 bin liralara, Bilecik’te 200 bin liralardan 2.5 milyon liralara kadar taşıdı. Bazı bölgelerde arsa değerlerinin 8-10 katı aştığına işaret eden sektör temsilcileri, “Bolu’da kümes hayvancılığı ve turizm, Bilecik’te sanayi, Antalya Gazipaşa’da yeni girişimcilerin tarım için arazi talebinde artış görüyoruz.

Göynük ve Mudurnu’da çok fazla kümes hayvancılığı var. Hatta bize arazisini satan bölge halkı, arazisini geri almayı talep etti,” dedi. Sanayi yatırımlarının hareketlendiği Bilecik’te değer artışlarının son üç yılda %50-80 arasında değiştiğini söyleyen sektör temsilcileri, “Sanayinin Anadolu’ya yönelmesi, konut imarlı arsalara da yansıyor. Hatta bazı şehirlerde elimizde hiç arsa stoku kalmadı,” ifadelerini kullandı.

 “Sanayi bölgeleri de arsa yatırımı için geliyor”

Investtime Yatırım Danışmanlığı ve Arsa Ofisi Kurucusu Halil İbrahim Dindi, Bilecik, Kütahya, Eskişehir, Burhaniye gibi yerlerin, geleceğin Gebze’si olarak görüldüğünü belirterek, teşvik etkisiyle buralardaki sanayi bölgelerinde çok büyük ölçekli şirketlerin ve fabrikaların açılmaya başladığını söyledi. Dindi, söz konusu yatırımların yarattığı istihdamın, doğal olarak konut talebini de etkilediğini belirtti. Bugün Dilovası, Gebze Organize Sanayi Bölgesi’nin hat safhada dolu olduğuna işaret eden Dindi, “Dolayısıyla o bölgeler büyüyecek. Ayrıca, sanayi bölgelerinde depolama ve üretim tesisleri çoğalıyor. Sanayinin Anadolu’ya yönelmesi arsa değerlerini de artırıyor. Son 3 senede Bilecik Organize Sanayi’sinde yaklaşık 8-10 kat değerlenme söz konusu. Mesela, 200 bin liraya aldığımız bir arazi için dönen teklif şu anda 2.5 milyon lira. Makine sektöründeki firmalar da arsa yatırımı için geliyor,” diye konuştu.

 “Arsa satanlar, tavuk çiftlikleri artınca arazisini geri istedi”

 Sağlık turizmiyle gelişme gösteren Bolu’da arsa değerlerinin %50-60’lara çıktığını, bu durumun istihdamla birlikte konut talebine de yansıdığına işaret eden Dindi, “O nedenle konut imarlı arsa talebi de çok. Bolu’da, elimizde konut imarlı arsa kalmadı. Denizli ise son 5 yılda nüfusun %10 arttığını gördüğümüz nadir illerden. Sadece sanayileşme değil, kayak merkezi, organize sanayi bölgesi ve havalimanının da hareketlenmesi değerlemeyi çok yükseltti, değer artışının %80’lere kadar çıktığını görüyoruz. Bazı İngiliz ve Amerikalı yatırımcılar da Bilecik bölgesinden tarım arazileri alıyor,” ifadelerini kullandı.

 Maliyet düşük ve teşvik var

 Yeşil Vadi Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral, sanayinin Anadolu’ya kaymasının İstanbul ve çevresinde fiyatların çok yüksek olmasından kaynaklandığını belirterek, “Arsa üretiminin zorlaşması, yüksek maliyetler ve artan deprem kaygısı, sanayi yatırımlarının yönünü güçlü bir şekilde Anadolu’ya çevirmiş durumda. Anadolu şehirlerinde hem arsa fiyatları daha makul hem de devlet teşvikleri oldukça yüksek. Bu da fabrika sahiplerini üretim tesislerini Anadolu’ya kaydırmaya teşvik ediyor.

Böylece yatırımcı daha düşük maliyetle daha geniş alanlara sahip olabiliyor; işletme sermayesini daha verimli kullanma imkânı doğuyor,” dedi. Söz konusu yayılımın, ülke genelinde istihdamın dengelenmesine ve büyükşehirlerdeki aşırı nüfus baskısının hafiflemesine katkı sağladığını dile getiren Demiral, şöyle devam etti: “Anadolu’daki imarlı arsaların değerini orta ve uzun vadede ciddi biçimde artıracağı öngörülüyor. İç Ege ve İç Anadolu ekseninde yer alan birçok il, yatırımlarda stratejik değer kazanma potansiyeline sahip.”

 “Tesis 150 milyonsa, arsa 300 milyon lira”

Albayrak Beton Yönetim Kurulu Başkanı Erdal Albayrak, İstanbul’da arsa fiyatlarındaki artışa işaret ederek, “Yatırım için arsa bulmak çok zor hale geldi, arsa kıtlığı da fiyatları tetikliyor. O nedenle sanayicinin İstanbul’daki yatırımını büyütme veya sıfırdan yatırım şansı ortadan kalkıyor. Bir fabrikanın kuruluş bedeline göre arsa maliyeti daha fazla tutuyor. Örneğin; 300 milyon TL’lik arsa üzerine 150 milyon TL’lik beton tesisi kurulabilir. Büyük şehirde sanayi yatırımı yapmaktansa, Anadolu’da lojistiği daha uygun bir yerde yatırım yapmak daha uygun olabiliyor,” açıklamasını yaptı.

İzmir, Manisa ve Balıkesir hattında koridor oluşuyor

GABORAS CEO’su Ruhi Konak, Türkiye’nin ana sanayi akslarında sanayi imarlı arsa arzının daralma eğiliminde olduğunu, birçok çekirdek bölgede metrekare fiyatlarının, arz kısıtı, enerji erişimi, alan yetersizliği ve yüksek taleple yukarı yönlü baskılandığını söyledi. Bilecik gibi bazı bölgelerde stokun çok sınırlı olduğunu, yatırımcı yönünün çevre illere kaydığına işaret eden Konak, “İzmir–Manisa ve Balıkesir hattında alternatif koridor oluşumu gözleniyor.

5G, veri depolama ve yapay zekâ altyapıları sanayi parsel talebine orta vadede ek ivme sağlayacaktır,” dedi. Fabrika için arsa arayan sanayicilerin hangi bölgeleri tercih etmesine yönelik soruya Konak, şöyle yanıt verdi: “Yatırımın türüne, enerji ihtiyacına, lojistik durumuna, işgücüne, hammadde tedarikine ve metrekare bütçesine göre değişiyor. Üretim ağırlıklı fabrikada, makine – metal – otomotiv yan sanayi gibi üretim için en doğru bölgeler Bursa OSB halkası, Kocaeli – Gebze, Ankara – Sincan ve Kazan. Çünkü yerleşik tedarik zinciri, yüksek iş gücü arzı, üretime uygun altyapı, güçlü enerji erişimi söz konusu.”

Sektörlere göre sanayi arsalarının görünümü

-Gebze – Dilovası: Yüksek yoğunluk ve fiyat bandına sahip sanayi bölgesi. Arz dar, geniş ölçekli arsa üretimi sınırlı.

-Trakya: Çerkezköy – Kapaklı – Çorlu – Ergene: Avrupa bağlantısı ve yoğun OSB yapılanmasıyla talep güçlü, fiyatlar yukarı yönlü.

-Bursa OSB Halkası: Üretim çekirdeği, tedarik zincirinin merkezi olmasıyla, arsa bulunabilirliği düşük.

-Ankara Sincan-Kazan-Saray: Savunma sanayi ve depo yatırımlarıyla hareketli, fiyat çeşitliliği geniş.

-İzmir – Manisa Koridoru: Lojistik – depo – üretim entegrasyonu güçlü. Talep artışı hız kazanıyor.

-Balıkesir – Bandırma: Liman ve ulaşım avantajıyla potansiyel taşıyor.

-Bilecik – Bozüyük: Stok sınırlı, genişleme imkânı düşük.

“İstanbul merkezde arsa arzı neredeyse hiç yok”

ArsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, şu değerlendirmelerde bulundu: “İstanbul’un merkezinde artık arsa arzı neredeyse hiç yok. Arzın olmamasına ek olarak mevcut binaların kentsel dönüşüm nedeniyle yeniden inşası söz konusu. Bu da İstanbul merkezinde arsa metrekare fiyatlarının çok yükselmesine ve erişilebilir olmaktan çıkmasına neden oluyor. Sanayi yatırımı için İstanbul merkezinde yatırım yapmak, hem fiziki koşullar hem de fizibilite açısından artık mümkün gözükmüyor. Bu durum da doğal olarak yatırımcıları İstanbul’un çeperlerine ve Anadolu şehirlerine yönlendiriyor. Özellikle üretim ve sanayi yatırımlarında, lojistik açıdan avantajlı illere doğru belirgin bir kayma görüyoruz.

Bu yönelim, üretime uygun nitelikli arsalara olan talebi artırırken fiyatlarda da yükseliş yaratıyor. Özellikle ulaşım akslarına yakın, imarlı ve altyapısı tamamlanmış bölgelerdeki değer artışı bu yönelimin bir sonucu. Sahadan aldığımız verilere göre; İstanbul, Ankara ve İzmir’in çevresinde hem bireysel hem kurumsal yatırımcılar arsa arayışında. Bugün arsa yatırımı hem üretimin hem de bölgesel kalkınmanın stratejik bir unsuru haline gelmiştir. Sanayi amaçlı Anadolu’da arsa talebinde yaklaşık yıllık %30–%50 bir artış olabileceğini tahmin ediyoruz.”

Arsa yatırımında öne çıkan bölgeler 

1-İzmir – Manisa Aksı: Türkiye'nin yeni üretim-depo-teknoloji koridoru. Parsel bulunabilirliği var, fiyat artışı hızlı, ancak hâlâ Marmara kadar baskılı değil.

2- Balıkesir – Bandırma (Yeni Alternatif Marmara): Limana ve otoyollara yakın, geniş alan ve makul fiyat bandı söz konusu. Önümüzdeki 5 yılda en hızlı değer kazanacak bölgelerden.

2-Trakya – Kapaklı / Çerkezköy ve Çorlu Hattı: Avrupa tedarik zincirinin uzantısı. Depolama + üretim birleşik yatırım için ideal.  Kaynak: GABORAS perspektifine göre en mantıklı 3 bölge (2025–2026)

Hamide HANGÜL