Türkiye'de gayrimenkul, tarihsel olarak her zaman güvenli bir liman olma özelliğini koruyor. Gerek demografik yapıdaki genç nüfus yoğunluğu, gerekse her yıl gerçekleşen yaklaşık 600 bin dolayındaki evlilik ve devam eden iç göç, konuta olan temel ihtiyacı canlı tutuyor. Ancak bu güçlü talep, finansman tarafındaki mevcut gerçeklerle karşılaştığında işlem hacminde bir yavaşlama kaçınılmaz hale geliyor. Geçtiğimiz yıllarda toplam satışlar içinde yüzde 50'leri bulan ipotekli satışların payı, günümüzde yüzde 22 seviyesine gerilemiş durumda. Bu rakam içinde bankalardan ziyade, 'katılım' mantığı ile işleyen sistemlerin de olduğunu belirtelim. Banka kredisine erişimin zorlaşması ve kredi taksitlerinin hane halkı harcanabilir gelirinin çok üzerine çıkması, orta gelir grubunun piyasadan kademeli olarak uzaklaşmasına ve 'bekle-gör' stratejisine yönelmesine neden oluyor.

ÜRETİM TARAFI DA ETKİLENİYOR

Arz cephesinde ise gayrimenkul geliştiricileri, çok boyutlu bir maliyet yönetimi sınavı veriyor. Sadece demir, çimento veya diğer yapı malzemelerindeki fiyat artışları değil; aynı zamanda işçilik maliyetlerindeki ivme ve en önemlisi projenin fonlanması için gereken ticari kredi faizleri, konut üretim şemalarını yeniden şekillendiriyor. Geliştiriciler, yüksek finansman maliyeti altında başladıkları bir projeyi tüketiciye ulaştırırken, nihai fiyatların ulaşılabilir seviyelerde kalması için ciddi bir denge kurmak zorunda. Üretim iştahının devam etmesine rağmen, yeni projelerin lansman tarihlerindeki sarkmalar ve ruhsat alım süreçlerindeki temkinli yaklaşım, piyasada konut arzının kısıtlı kalmasına yol açıyor. Bu arz-talep dengesizliği, satış adetleri düşse bile fiyatların yukarı yönlü eğilimini korumasındaki en temel yapısal unsurlardan biri olarak dikkat çekiyor.

KİRALIK KONUTA OLAN TALEP, FİYATI ARTIRIYOR

Satın alma gücündeki daralma ve finansman engelleri, doğal olarak talebi kiralık konut segmentine yönlendiriyor. Ev sahibi olma hayalini finansman maliyetleri sebebiyle erteleyen aileler, mevcut barınma ihtiyaçlarını kiralık evlerle karşılama yoluna gidiyor. Bu durum, zaten kısıtlı olan kiralık konut stokunda ciddi bir baskı oluşturuyor. Arzın yeni üretimle desteklenememesi, kiralık ev bulmayı zorlaştırırken, fiyatların da enflasyon oranlarının üzerinde seyretmesine zemin hazırlıyor. Sektör uzmanları, konut satış piyasasındaki "kilit" çözülmedikçe kiralık piyasasındaki yoğunluğun azalmayacağını, bunun da kentsel yaşam maliyetlerini doğrudan etkilediğini belirtiyor.

ALTIN YATIRIMLARI KONUT ALIMI İÇİN FIRSAT KOLLUYOR

Gayrimenkul piyasasındaki bekleme süreci, alternatif yatırım araçlarındaki hareketlilikle de yakından kesişiyor. Özellikle geçtiğimiz dönemlerde yüksek seviyelerden altın alımı yapan yatırımcılar, birikimlerini korumaya devam ederek piyasada bekleme stratejisi izliyor. Sektördeki genel öngörülere göre, gram altının ilerleyen dönemde 7 bin 500 lira seviyelerine ulaşması durumunda, bu cephede ciddi bir kar realizasyonu yaşanması bekleniyor. Altındaki bu olası değer artışının nakit alım gücü oluşturmasıyla birlikte, elde edilen gelirin doğrudan konut piyasasına yönelmesi muhtemel senaryolar arasında yer alıyor. Böyle bir senaryoda, kredi kullanımına gerek kalmadan tamamen birikimlerin gayrimenkule dönüşeceği yeni bir hareketliliğin başlaması öngörülüyor.

ŞİRKET İÇİN FİNANSMAN MODELLERİ ÖNE ÇIKIYOR

Bankaların konut kredisi iştahının azaldığı ve faiz oranlarının rasyonalite sınırlarını zorladığı bu dönemde, gayrimenkul geliştiricileri kendi finansman modellerini devreye alıyor. "Senetli satış" veya "şirket içi vade" olarak adlandırılan bu sistemler, banka prosedürlerini aşarak tüketiciye daha esnek ödeme planları sunuyor. Peşinat oranlarının %25-%50 arasında değiştiği, kalan tutarın ise 24 ila 48 aya varan vadelerle bizzat firma tarafından taksitlendirildiği bu modeller, şu anki piyasa satışlarının lokomotifi konumunda. Ancak bu yöntemin sürdürülebilirliği, geliştiricinin finansal gücü ve projenin öz kaynaklarla fonlanabilme kabiliyetine doğrudan bağlı.

NAKİT GÜCÜ PAZARLIK MARJINI YÜKSELTİYOR

Sıfır konut projelerinde fiyatların maliyet bazlı artışı sürerken, ikinci el piyasasında daha farklı bir dinamik gözlemleniyor. Kredi kullanımının minimuma inmesiyle birlikte, elinde nakit parası olan alıcılar için ikinci el konutlar ciddi fırsatlar barındırıyor. Acil nakit ihtiyacı olan satıcıların, kredi bekleyen alıcı yerine nakit alıcıyı tercih etmesi pazarlık marjlarını %15-%20 seviyelerine kadar çekebiliyor. Bu dönemde "nakit kraldır" düsturu gayrimenkul piyasasında tam anlamıyla karşılık buluyor. Yatırımcılar, sıfır konutun prim potansiyeli ile ikinci el konutun pazarlık avantajı arasında bir kıyaslama yaparak strateji geliştiriyor.

MALİYET ENDEKSİ VE ZAMAN FAKTÖRÜ....

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri, inşaat maliyet endeksindeki artışın sadece malzeme odaklı olmadığını, işçilik kaleminin de son bir yılda endeksi yukarı taşıyan ana motor olduğunu gösteriyor. Buna ek olarak, bir projenin başından sonuna kadar geçen süredeki "paranın zaman maliyeti", inşaat firmaları için en büyük gider kalemlerinden biri haline geldi. Eskiden 24 ayda tamamlanan projelerin finansman yükü yönetilebilirken, bugünkü faiz ortamında her geçen ay müteahhit için katlanan bir maliyet anlamına geliyor. Bu durum, sektörde daha hızlı inşaat teknolojilerine ve prefabrik/modüler çözümlere olan ilgiyi de artırmaya başladı.

KREDİ KAMPANYASI CAN SUYU OLUŞTURUR

Gayrimenkul uzmanları, piyasanın şu an bir "dengelenme" ve "hazmetme" süreci yaşadığını belirtiyor. Yüksek faiz ortamının oluşturduğu bu durgunluğun, fiyatlardaki köpüğü aldığı ancak maliyetler sebebiyle kalıcı bir fiyat düşüşünün mümkün olmadığını ifade eden temsilciler; "Sektörün çarklarının yeniden hızlanması için konut kredisi faiz oranlarının psikolojik sınır olan %2'nin altına, ideal olarak %1,50 seviyelerine gerilemesi gerekiyor. Bu gerçekleşene kadar piyasa, şirket içi vadeler ve nakit alımlarla yoluna devam edecektir. Ayrıca 260 alt sektör hareketlenecektir" değerlendirmesinde bulunuyor.

Necmi Çiçekçi