Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek Kızılcahamam’daki istişare toplantısında konut sektörü ve buna bağlı enflasyon ile ilgili bir açıklama yaptı. Şimşek “Şu anda yüzde 15’lik kesimin hiçbir şekilde ev sahibi olma imkânı yok. Yeni imkânlar sağlanması lazım. Enflasyon oranı yüzde 5 de olsa, konuttaki arz açığını kapatmadan, fiyatlar istenilen noktaya gelmez. Çünkü arz açığı var. Bunu gidermek için, Türkiye’deki yüzde 15’lik kesimin konut sahibi olabilmeleri için yeni planlamalar olmalı. Mesela daha uzun vadeli, gerekirse 30-40-50 yıllık vadelerde, bu kesimin konut sahibi olması sağlanmalı” ifadelerini kullandı.

Ancak sürecin nasıl ve ne şekilde işleyeceği ile ilgili net konuşmadı. Buradan yola çıkarak konut kredilerinde 30-40-50 yıl vade yapılabilme ihtimalini araştırdık. Ekonomistlere, finansçılara ve gayrimenkul sektörüne sorduk.

DÜNYADA ÖRNEKLERİ VAR

Türkiye’de konut kredileri bugün için çoğunlukla 10-15 yıl vadeyle sınırlı olsa da, önümüzdeki dönemde daha uzun vadelerin mümkün olabileceğine dair güçlü işaretler var. Son yıllarda finansal sistemin gelişmesi, sektördeki yeni modellerin tartışılmaya başlanması ve devletin attığı adımlar, konut piyasasında daha geniş vadelerin kapısını aralıyor. Dünyanın pek çok ülkesinde 30 yıl ve üzeri vadeler başarıyla uygulanıyor. Özellikle ABD, Almanya ve Japonya gibi ülkelerde hayata geçirilen uzun vadeli mortgage sistemleri, dar gelirli vatandaşların da ev sahibi olabilmesini sağlıyor. Türkiye’de de bu örneklerden ilham alarak benzer modellerin hayata geçirilmesi artık çok daha gerçekçi görünüyor. Mehmet Şimşek’in gayrimenkul sektörü için uzun vadeli kredi planına tüm sektör temsilcileri sıcak bakıyor, ancak bunun için belli şartların oluşması gerek…

BANKALARA TEŞVİK VE VERGİ AVANTAJI

Uzmanlar, uzun vadeli kredi veren bankalara vergi avantajları sağlanabileceğini belirtiyor. Bu, bankaların uzun vadeli kredilerden doğacak riskleri göze almalarını kolaylaştırabilir. Ayrıca, mortgage kâğıtlarına yatırım yapan fonlar için stopaj indirimi gibi teşviklerin gündeme gelmesi de öneriler arasında. Bu sayede ikincil piyasanın gelişmesi hızlanabilir. Vatandaşlar için de vergi avantajları söz konusu olabilir. Mesela, konut kredisi kullanan kişilere belirli dönemlerde gelir vergisi indirimi uygulanabilir. Böylece uzun vadeli ödeme süreci vatandaş açısından daha cazip hâle gelir.

KONUT FİNANSMAN MODELİ GELİŞTİRİLMELİ

Sektör temsilcilerinin altını çizdikleri en önemli yöntem “Kamu Konut Finansmanı Kurumu kurulması…” Bu kurum, özel bankaların dışında, devlet destekli bir yapı olarak uzun vadeli kredileri organize edebilir. ABD’deki Fannie Mae ve Freddie Mac modelleri buna örnek gösteriliyor. Bu kurumlar, ipoteğe dayalı kredileri destekleyerek piyasaya likidite sağlıyor, bankaların bilançolarını rahatlatarak daha çok kredi vermelerine imkân tanıyor. Bunun yanı sıra devletin faiz desteği sağlaması öneriliyor. Bu sistemde, vatandaşın aldığı kredi için bankalar normal faiz uygular; ancak devlet bu faizin bir kısmını üstlenerek nihai ödemeyi daha uygun hâle getirir. Böylece hem bankalar zarar etmez hem de dar gelirli vatandaş uzun vadede ödeyebileceği bir yükün altına girer.

'KİRA ÖDER GİBİ' EV SAHİBİ OLMA

Sadece uzun vadeli kredi modeli değil, farklı uygulamalar da gündeme geliyor. Bunlardan biri “Kira öder gibi ev sahibi ol” projeleri. Bu modelde devlet projeye ortak olur, maliyetin bir kısmını finanse eder. Vatandaş ise 30-40 yıl boyunca kira öder gibi ödeme yapar ve sürenin sonunda tapu devri gerçekleşir. Böylece başlangıçtaki peşinat yükü ortadan kalkar ve konut sahipliği geniş kitlelere yayılır. Diğer bir model ise paylaşımlı mülkiyet. Bu sistemde vatandaş evin bir bölümünü satın alır, geri kalan kısmı devlet veya bir finans kurumu üzerinde kalır. Zaman içinde yapılan ödemelerle vatandaş mülkiyet payını artırır ve sonunda evin tamamına sahip olur. Bu model, Avrupa’da farklı örnekleriyle başarıyla uygulanıyor.

EKONOMİDE İSTİKRAR PROJEYİ GÜÇLENDİRİR

Elbette tüm bu planların hayata geçebilmesi için sağlam bir ekonomik istikrar ortamı büyük önem taşıyor. 30-40-50 yıllık vadeler için maliyetleri önceden öngörmek, enflasyonun gidişatına bağlı olarak neredeyse imkânsız hâle geliyor. Uzmanlara göre uzun vadeli kredi modellerinin başarıya ulaşması için öngörülebilir bir enflasyon oranı, istikrarlı bir büyüme ve düşük faiz ortamı gerekiyor. Sonuç olarak ortaya çıkan kredi seçenekleri dar gelirli vatandaşlar için erişilebilir olmaktan çıkıyor. Bu nedenle, uzun vadeli konut kredilerinin hayata geçirilmesi sadece finansal bir model meselesi değil; aynı zamanda makroekonomik politikalarla doğrudan bağlantılı bir süreç olarak öne çıkıyor.

İKİNCİL PİYASA SÜRECİ HIZLANDIRIR

Türkiye’de uzun vadeli konut kredilerinin önündeki en büyük engellerden biri, gelişmiş bir ikincil piyasanın olmayışı. Bankalar, verdikleri uzun vadeli kredileri menkul kıymetleştirip yatırımcılara satamadıkları için bilançolarında uzun süre risk taşımak zorunda kalıyor. Oysa ABD’de mortgage backed securities (ipoteğe dayalı menkul kıymetler) sayesinde bankalar bilançolarını rahatlatıyor ve daha çok kredi verebiliyor. İkincil piyasanın gelişmesi, uzun vadeli kredilerin maliyetini düşürürken, bankaların kredi verme iştahını da artıracaktır.

ULUSLARARASI FONLAR KAYNAK SAĞLAYABİLİR

Uzun vadeli kredilerin sürdürülebilirliği için yalnızca iç piyasa kaynaklarına güvenmek yeterli değil; küresel ölçekte finansman modellerine başvurmak da büyük önem taşıyor. Son yıllarda gelişmekte olan pek çok ülke, konut finansmanı konusunda uluslararası kuruluşlardan sağladıkları uzun vadeli ve düşük faizli fonlarla önemli adımlar attı. Türkiye de benzer şekilde Dünya Bankası, Avrupa Yatırım Bankası, Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası gibi küresel finans kurumlarından kaynak sağlayabilir. Bu kuruluşlar, ülkelerin konut sektörünü canlandırmak amacıyla özellikle sosyal konut projeleri ve dar gelirli kesime yönelik programlar için özel kredi paketleri sunuyor. Sağlanan bu fonlar, bankalar için ek likidite anlamına geliyor ve yerel piyasanın üzerindeki faiz baskısını azaltıyor. Böylece uzun vadeli kredi vermek isteyen bankalar, daha düşük maliyetli kaynaklara ulaşarak risklerini minimize edebiliyor.

Necmi ÇİÇEKÇİ